浙江财富金融中心写字楼租赁方案.pptx

杭州-浙江财富金融中心项目合作方案;;Part 1 市场分析;市场概述 - 全国商业地产市场概述;市场概述 – 杭州市商业地产市场概述;市场概述 – 杭州市商业地产市场概述;市场概述 –黄龙商务区;市场概述 –武林中央商务区;市场概述 –市场小结;市场概述 – 钱江CBD区域写字楼市场概述;市场概述 – 钱江CBD区域写字楼市场概述;物业;作为杭州政府规划的新CBD区域，钱江新城规划总建筑面积在730万平方米左右，规划商务楼、金融中心、办公综合楼的建筑面积比例占总建筑面积的60%，约为438万平方米。 钱江新城作为新建设商务区，近两年区域供应集中放量，且未来仍是主力供应区域。目前以散售项目为主，租赁为辅；空置率在17.05%左右（按已入市楼盘统计），为城市最高水平，加之未来新增供应量， 区域项目以散售为主，租金价格水平较低，平均租金为3.9元/天/平方米。;Part 2 项目研判;项目区位;公路交通 本案东北侧解放东路为城市主干路，连接城区各处。靠近沪杭甬高速公路与萧山国际机场，便捷未来客户商务交流活动。 公共交通 公交 本案周边600米内目前公交9路、 B支1线、B2线、32路、96路、K105等多条公交线路均有站点，但距离本案有些距离。 地铁 杭州地铁规划05年得到批复动工，未来4号线位于钱江新城核心区，由于规划地铁四号线设置在富春路上，站点已加密为三个，分别是城星路站、市民中心站、江锦路站。其中市民中心站靠近本案。 ;【总建筑面积】约21万平方米， 【地上建筑面积】西塔97918㎡，东塔66946㎡ 【建筑高度】东塔188米，西塔258米 【建筑层数】东塔37层，西塔55层 【结构形式】框架核心筒结构体系 【建筑造价】20亿元　 【投资单位】浙江特福隆房地产开发有限公司　 【设计单位】约翰·波特曼建筑设计事务所 【物业公司】南都物业 ;项目研判——平层户型;Part 3 营销建议;重点发展行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业， 鼓励外资金融、保险机构在钱江新城按照国家规定开办相关金融业务。 外地大中型企业集团（包括国外跨国公司）在钱江新城设立总部，研发中心、决策中心，决算中心，采购中心、分???中心或区域性总部。 对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。 积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻钱江中央商务区。;本案客群定位分析;营销建议——客群定位;;定价流程 市场比较： 选取标的物周边及城市核心区竞品项目进行比较，确定价格范围； 专家评分： 确定定级因素，进行细部专家评分； 加权平均： 运用最小二乘法数学模型进行加权平均计算，确定标的物价格。 ;竞品楼盘数据; 确定定级因素、指标与分值 我们总共列出8个定级因素，分别为位置、交通、项目规模、内部配套、电梯、车位、物业管理公司、开发商实力，此8个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等级越高。 ;加权平均;乐工场建议： 通过对比可发现：本案与核心区高品质楼盘在楼盘规模、电梯、层高、停车位等方面均与核心区高品质楼盘不相上下，鉴于本案所处钱江新城CBD商圈区域商务市场发展有待成熟，区域短期内供应量较大，为保证开发商受益，迅速盘活资产，我司建议如下： ;营销建议—租赁进度;营销建议—租赁进度;营销建议——租赁策略; 低区先行开盘，由低区到高区，逐层开放，同时储备中高区大型旗舰客户，中区根据租赁状况机动。;会 所：红酒、雪茄、高端拍卖等;;营销建议——销控策略; 引进顶级品牌会所可提升项目档次与品质，带来优质客户与人脉等多方面资源，同时顶级会所也将成为项目的高端特质符号，提升项目知名度与品牌美誉度。 我司受美国会国际有限公司授权，为其提供在中国区协助开办各类会所选址（包括在选址过程中的商务洽谈，签约等）服务。 经过我司引荐，成功将美国会城市会所与乡村会所品牌引进联想控股融科智地天津公司泰丰及团泊湖项目。 ;营销建议——工作进度; 结合项目特点，在充分考虑市场与经济性的前提下，我方建议本案采取持有租赁的方式进行运作，根据乐工场多年行业经验，我司对本案的营销策略建议如下：;客户;;全国合作及加盟战略拉开序幕;异地渠道搭建; 本案已具备基本租赁入住条件，为营造整体一致的设计风格，提升项目品质，提高租客看房效果，建议在高层景观楼层增设置大开间示意样板楼层，方便高品质大面积客户考察高区楼层，并对样板楼层的公共区域和办公区域进行精装修，给租客直观感受。 为进一步提高产品品质，建议提高本案的交房标准，如提供