滨州黄河十六路渤海二路项目初步发展报告(终稿).pptx

;;第一部分 市场背景分析;1、地理区位 ;2、历史人文 ;3、经济状况 ;4、产业发展 ;5、城市建设 ;6、交通状况 ;2009年11月23日，国务院正式批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，标志着我国最后一个三角洲——黄三角的开发上升为国家战略，成为国家区域协调发展战略的重要组成部分。 山东省政府提出将在“十一五”期间，规划投资15000亿开发黄河三角洲区域。 滨州将成为黄河三角洲高效生态经济区主战场！;借势“黄三角大开发”，书写滨州经济新版图 仅今年2月，滨州就有8个项目奠基，总投资超过40个亿。 5月24日，滨州与中海油合作开发新能源框架协议签定。中海油将在滨州形成约150亿元的投资规模。 5月31日上午，滨州经济开发区举行招商引资项目集中签约仪式。共签约37个项目，投资额达71.5亿元，是历年来项目最多、投资最大的一次。;2010年，滨州迎来撤地建市十周年！ 回顾过去，成绩斐然；展望未来，前程似锦 滨州将在未来几年投资8000亿元 到2015年，地区生产总值将达到2900亿元，地方 财政收入达到170亿元。 2020年，综合经济实力进入山东省先进行列！;结论： 1、传统产业占主导地位、外来人口少一直是滨州经济发展的掣肘，长期以来缺乏活力。 2、“黄三角大开发”将为滨州经济腾飞注入新的活力，变革往往意味着新的机遇，借此东风，滨州将增强对外辐射力和影响力。 3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨变，将为滨州房地产的发展提供良好的先决条件，我们对本项目的前景充满信心。;1、滨州城市定位 ;2、城市总体规划 ;3、滨州东城区规划 ;4、滨州东城区发展格局 ;结论： 1、滨州城市定位高远，“开放、活力、绿色、生态”为鲜明特色，尤其“四环五海、生态滨州”远景规划的实施，将对加快滨州城市化进程、促进房地产的快速发展起到重要作用。 2、东城区作为滨州中心城区的重要组成部分，在“黄三角大开发”的战略背景下，已逐渐形成自己鲜明的区域特色。 3、“行政居住功能”，是本项目所在片区的核心功能。在项目周边各项配套设施、环境景观逐渐成形的背景下，本项目开发恰当其时。;1、滨州房地产投资开发统计 ;2、???州房地产市场特点 ;2、滨州房地产市场特点 ;2、滨州房地产市场特点 ;3、滨州未来住房建设规划 ;4、未来发展趋势 ;;1、国务院急查楼市回暖 ;2、楼市第二波调控全面启动 ;3、商品房首付提至30%及以上,三套房贷暂停发放 ;本论调控最具影响力的政策： 全面叫停三套房贷。 提高外地人贷款购房门槛。 提高贷款买房首付比例，调整到30%及以上。 进一步严格执行二套房贷政策。 本轮调控主要是对国十条的深化和进一步加强，政策更具可操作性，对于楼盘销售起到 了相当大的阻力。;;创业花园;创业花园;创业花园;创业花园;创业花园;结论： 区域内在售项目少，均为低档低价楼盘，产品设计、营销推广水平低，无营销诉求或诉求与产品严重脱节。 主要购房客群为东城公务员阶层、油田职工，部分为东营利津及省内它市客户，单位团购较为普遍。 目前在售产品单一，基本为普通多层，新盘产品线将日趋丰富。 价格水平较低，但升值潜力较大，预计未来两年内将有1000元左右的涨幅。 未来市场供应量将明显增加，但整体品质未见提升。水岸绿城项目定位高档，将成为区域精品。;第二部分 项目价值分析;项目位置：地块位于东城区黄河十六路与渤海二路交汇处西北，净用地面积约86271㎡。地块东侧为秦台河，西侧为待开通的渤海三路，距滨城区政府1.2km，北侧为拆迁安置小区——佳临花园。 地块特征：地块规整，呈梯形，地形平坦，目前内部为杂草。地块东侧有高压线穿过，东面为秦台河城市景观带。;渤 海 二 路;地块周边现状 ;主城区的边缘地带 东部行政文化中心区的核心区域;周边重要配套 ;周边重要配套 ;周边重要配套 ;地块区域综合价值分析：;1、优势（S）;2、劣势（W）;3、机会（O）;4、威胁（T）;结论： 区域发展前景利好，本地块综合质素较高，具备较大的开发价值。 项目位于滨州房地产非热点片区，区域成熟度和市场关注度低，具有一定的开发风险。 片区整体房地产开发水平低，本项目应整合各方资源，强强联合，将本案打造成为东城第一、滨州一流的精品项目。;第三部分 项目整体定位;目标确定前的思考：;东城第一、滨州一流;1、物业功能定位 ;2、物业档次定位 ;3、目标客群定位 ;目标客群分类 ;客户区域划分 ;1、产品形态定位 ;2、户型面积配比建议 ;1、为什么要形象概念定位？ ;英伦风情花园社区;3、概念的运用 ;英伦风情雕塑运用;社区内部可摆放一辆象征英国文化的巴士，即是景观，又是宣传点;1、东城区“宜商宜居宜兴业，上风上水上东城”的战略口号