某镇区改造项目整体规划及营销提案.ppt

;;;;;;;第一部分 三教镇宏观环境研究;;;;;;;;;;;第二部分 三教镇商业及住宅分析;第一阶段，上世纪80－90年代中期，基础发展期 ??? 这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买商品基本上是赶集到供销合作社购买和一些摊档式集散市场购买，尚未形成规模性。 第二阶段，上世纪90年代中后期，发展蜕变期 ??? 这一阶段，商品种类开始丰富，商品由路边的摊档式转为进入商铺和大棚内经营，街区商业和农贸市场开始形成，形成小型规模性。 第三阶段，迈入21世纪，升级发展期 ??? 这一阶段，商品多样化，集中式商业出现，注重便捷和环境，随着商业的不断发展、新型商品渠道的不断渗透、消费服务意识的觉醒，人们在注重价格同时，更注重环境、服务、售后及“一站式、多样性”的商业模式。 ;;;;;;;第三部分 消费者问卷调研;;;;;;;;;从调研数据分析，三教老百姓对于商品房比较理想，从目前房价来看，希望房价便宜、户型配比合理，以三房为主；对于电梯房产品并不排斥。 对于规划的步行街，老百姓普遍比较看好，但也有观望情绪在里面，毕竟新兴产品进入乡镇还是先例； 综合分析，本项目若推出后，在未市场竞争情况下，对于老百姓的接受度是理想的；;第四部分 本项目整体定位规划;;;;;;;;;新综合商场;;;;;;;;定位是根本—— 是否具有唯一性？是否具有可实现行？ 主题先行—— 引发业态汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不爭。 以商带商—— 先优惠引入大商家，其次引入中小商家，以老带新模式奖励进驻。;1、品牌、特色商户优先 在三教镇代理有全国连锁品牌，且符合本项目业态规划的商户优先招商。 2、购买住宅业主优先（符合业态要求） 购买本项目的住宅客户优先提供符合市场业态的创业商铺，解决生活工作问题，并给予较长时间免租期。 3、三教镇/周边乡镇经营商户优先 在三教镇经商多年，具有较广人脉关系商户，优先招商； 4、独家经营商户优先 拥有特色商品，且在三教镇独家经营者，优先招商。 5、永川城区招商 在永川城区经营，且有意向在三教开拓分店的品牌商家优先招商;1、政府鼎力支持 构筑政府与企业沟通平台，与政府形成互动，由永川区商委或者三教镇政府给予进行授牌，授予该市场“三教镇重点扶持商场”、“永川区乡镇模范市场”，并同时给予税收优惠及微企扶持。 2、招商活动发布 市场从确定规划后，即开始对市场进行整体推广、宣传、造势，并定期在三教及周边乡镇逢集市天举办招商宣传活动，定期宣传进驻商户、招商率及市场动态，并举办集中签约仪式。 3、媒体跟踪报道 对于市场建设、招商活动，地方媒体（例如永川电视台、永川日报等）的跟踪报道要跟上步伐。在各种活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，在活动后跟踪报道，扩大市场在三教镇及永川区的影响力。;4、做一个重庆乡镇“样板”商业街 在城镇化率、城乡经济逐年提高的背景下，做一个全重庆的“样板市场”，因此我们不但会宣传我们商业街，还会宣传“商业街”在后期提供的交易、服务功能，并在适合阶段引入网络服务平台，升级现代商业功能。 5、完善的商业计划书 完善的商业计划书对招商起到事半功备之效，定期制作招商计划书及后期运营管理方案。 6、邀请浙江知名商场领导做顾问 若定位经营商城，本案会邀请浙江商会丽品会、四季青商城专家做本案的顾问。; 开发企业将组织专业的人士对项目商业实行统一规划, 在物业管理方面采用“管理统一化、管理专业化、管理人性化”对管理人员统一培训，组建一支专门的清洁、保安队伍。成立一个专业服务队伍，专门解决商家提出的关于经营、宣传等方面的问题。并实行四个统一： 统一招商：由开发企业将对市场进行统一招商，招商原则为先品牌、先三教； 统一规划：由开发企业对市场每层结构实行科学的业态及动线规划； 统一推广：由开发企业对整个项目进行统一的推广,让市场名气响偏全永川乃至重庆； 统一管理：由开发企业对整个项目进行统一的经营管理;;（一）商铺各种销售模式综合分析之一“直接销售” 优势： 可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 ② 劣势： 产权分散，大店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺，主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响； ③适应范围： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 以销售为核心要求的商业物业； ;（二）商铺各种销售模式综合分析之二“带租约销售” ①优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业