法国留学应注意法律常识简要说明.pptx

(一) 租屋，您的權利與義務(I)房屋租賃契約說明 房屋租賃契約 Bail *(contrat de bail; contrat d'habitation; contrat de location)租賃契約主要法律條文是由 Loi du 6 juillet 1989來規範.但此法律條文主要是針對民間無附帶家具的租賃契約(Logement vide) 所以, 以下的租賃情況可以不適用:有附帶家具的租賃契約(但一般法律相關概念雷同)學生宿舍 短期季節性的租賃 (海邊或滑雪等渡假租賃)租約當事人 (les parties)房東 (le bailleur /le propriétaire) 房東的代表(mandataire, 如房屋仲介) *注意:押金被騙的問題學生充當二房東的問題 (sous-location)2.房客或承租人 (locataire / preneur) 請注意二人以上一起分租的問題 最好每位都各自有一份契約: 取得房補(APL)必須有個人的租屋契約.其中一位離開, 另一位的契約不會受影響.避免連帶責任問題: 其中一位房客不付房租, 另一位不須代墊.如在同一個租約上, 注意 :有關租金必須:是??conjointe?? (各自給付自己的一部份租金), 而非 ??solidaire?? (房東在其中一位不付時, 可以要求另一位負擔全部金額). B. 租約的期限 (Durée du bail )租約必須註明期限與開始的日期原則 : 3 年如果房東是個人或是一個四等親內組成的不動產公司)例外 :1年 :若房東有意因家庭或職業因素在一年後取回住處.在此情況下, 房東必須在租約到期的兩個月前以掛號信或請司法直達員通知是否此因素確認存在. 6年 :若是由不動產公司租賃若在到期前雙方無提出解約(donner congé) 則自動延期(reconduction tacite). C. 租金與雜費 (Loyer et charges )租金 (Loyer HT HC / Montant du loyer hors taxe hors charges ): 租金金額 :原則上由房東自由訂定如果房客認為他所付的租金比所住鄰近地區的租金高, 可以在簽約後的兩個月內向調解委員會(commission de conciliation)提出. 若無法得到雙方的共識, 則由地區一審法院來裁定租金(Tribunal d’Instance). 租金年度調整(Révision annuelle des loyers) 原則上每年依指數(indice)來調整 若房東未於每年調整, 他仍可以在五年內作此追加的動作.付款方式 (Mode de paiement du loyer): 最好用支票付, 如用現金一定要索取收據 (quittance de loyer)房東沒有權利要求用銀行自動轉帳 (prélèvement automatique)的方式來付款, 所以, 若契約中有此條文, 則視作無效. 注意: 銀行匯款virement bancaire與prélèvement automatique不同涵義付款時間 ( date de paiement du loyer): 按月付(payement mensuel) 按季付(payement trimestriel)預付: payable d’avance / payable avant terme住後付款:payable à terme échu2. 雜費 (Charges locatives )由房客負擔的雜費可分三大類 :服務費: 如水,電, 大樓的電梯, 暖氣設備;修繕費: 指共用部份的修護, 除非屬於建築上的瑕疵而引起的修繕?;地方稅: 指由房客享有之服務而產生的地方稅, 如垃圾清潔稅.預支費: 一般房東會在租金同時每月收雜費預支費, 接下來每年以實際費用多退少補.時效: 5年內可追繳.D. 押金 (Dép?t de garantie /caution)額度 : 押金不能超過一個月的租金 (1 mois de loyer hors charges )在APL等所謂的 ‘Logement privé conventionné’可以是兩個月的押金.若租約是一次預付超過兩個月, 則房東不能要求押金.目的 : 彌補房客損壞住處的損失,而非用來當做最後一個月的租金.押金不能依指數調漲也不生利息.E. 擔保人 (Caution ) 在法國的caution 一般都有連帶責任.其所要負擔的費用包含全部的依該契約可能產生的損失, 所以, 最好不要簽署任何擔保人的相關契約. 擔保人不能解約; 所以,沒有權利但相同義務.F. 無效的濫用條款 不論任何形式的租賃契約, 以下條款都屬濫用條款(clause abusive