商业总经理年季度述职报告[]0001.docxVIP

述职者：邱华斌 职务：总经理 填写时间：2013年7月25日 」、本季/年度内主要工作业绩完成情况 （一）二季度出租率分析 项目 季初数 季末数 增长额 博美 93.7% 94.9% 1.2% 华丽 97.6% 97.4% -0.2% 康和 84.8% 93.7% 8.9% 博美的出租率在2、3月份实现了较大力度的反弹之后，二季度继续温和反弹； 康和得益于张槎项目二、三、四楼厂房的出租，出租率在 4、5月份大幅上升至近年 来少有的高位，但随着岗联溜冰场的退租， 6月份又有所回落；华丽则自1月份起连 续6个月下滑，空置铺位基本上集中在一期。 （二）上半年收入预算完成情况（单位：万元） 项目 实际数 预算数 增长额 完成率 博美 1,736.9 1,821.4 -84.50 95.4% 华丽 2,352.4 2,325.7 26.66 101.1% 康和 588.4 590.6 -2.19 99.6% 银丰 140.0 149.3 -9.24 93.8% 总部 46.7 51.5 -4.74 90.8% 合计 4,864.4 4,938.4 -74.00 98.5% 上半年实际完成的收入占同期预算的 98.5%,但同比增长11.1%（去年上半年 4376.8万元）。尽管博美的出租率一路走高，但为了实现金属区由废旧金属向铝材加 工的主动转型，产品价格同比下调了约30%再加上产品的出租率提升速度不及预期， 因此博美的收入预算完成情况不太理想，导致整个板块的收入预算不能顺利实现。尽 管华丽的出租率连续6个月下滑，但由于空置主要出现在一期，其他区域的收入目前 尚未受到明显影响，因此，华丽的收入预算完成情况仍然较好。而康和的出租率虽然 实现了少见的提升，但因新出租产品单价低至 4元/平方米，收入贡献不大。 （三）上半年可控费用预算完成情况（单位：万元） 实际数 预算数 增长额 增长率 博美 103.6 77.4 26.19 33.8% 华丽 101.4 87.5 13.95 15.9% 康和 63.6 59.3 4.31 7.3% 银丰 113.8 113.8 -0.01 0.0% 总部 122.2 115.3 6.90 6.0% 合计 504.6 453.2 51.35 11.3% 上半年可控费用较预算超支11.3%,本季平均每月超支11万元。上年同比为460.6 万元，较今年预算多出7.4万元，说明今年的预算安排较为紧张。 从费用项目分析，可控费用超支 51.35万元主要体现在两项费用上： 1、 工资较预算超支24.1万元，增涨8.4%,同今年员工薪酬调整度幅大体相当； 2、 水电费收支损益-45万元，较预算-70.5万元超支25.5万元，增涨36.2%。 水电费用收支损益超支主要因上半年用电量不及预期， 导致电费损益低于预算；张槎 因电价较高（达到1.65元/度），用电监控不到位，怀疑商户存在较为严重的偷电行 为；另外，由于前期工程质量较差，华丽、博美、康和普遍存在地下管线漏水的情况， 导致每月均有数千元的水费损失。 二、本季/年度内主要管理行为 （一） 布匹市场一期形象提升政策 华丽一期空置铺位不断增加不仅是华丽项目也是商业地产板块最大的隐忧。 出租 率连续6个月下跌，仍未见止跌迹象，而且有继续恶化并向二期蔓延之势，至 6月底 已出现空置铺位24间。商户们普遍认为现在是近十年来行情最差的一年，而且对未 来一年之内行情能否回暖不持信心。为支持商户坚定信心，阻止商户进一步流失，尽 可能留住并锁定商户同我们一起共度时艰， 经过调查研究，我们在六月份出台了针对 华丽一期提升市场形象的政策，鼓励商户进行装修，公司给予补贴。据测算，按照我 们规定的装修标准，每间铺位投入需要 8000元左右，但我们承诺每间给予 20000元 的装修补贴（合同期满到位）。补贴政策名义上是鼓励商户装修以提升市场形象，实 质上还是让利给商户，并锁定商户不再流失，所以对于不愿装修的商户，一次性缴交 12个月以上的租金可以按合同价的八折结算。7月1日开始执行该政策以来，一期260 间铺位当中有109位商户（116间铺位）选择了年交，其他约有 70间商户（另有30 余间八年统交的商户）仍处于观望状态，宁愿按合同原价逐月交费，也不愿年交而让 公司锁定。商户的这一行为进一步印证了他们“对未年一年的行情能否回暖不持信心” 这一言论的真实可信。 （二） 积极培育适合博美项目的细分市场 博美近几年的出租率起起落落，始终无法稳定地保持较高的出租率，究其根本原 因，是市场虽经多年培育仍未在行业中形成深入人心的优势产品， 而优势产品的形成 又源自于市场对产品的定位，因此做细做专细分产品不仅是实现同竞争对实现错位经 营的有效手段，更是在激烈的竞争中站稳脚跟和抵御风险的有效手段。今年以来，我