清水湾度假别墅项目全案营销策划攻略盛唐机构113P.pptx

序;犒赏 岁月的礼物;盛唐机构 联手 福田集团……;2011年，福田集团将以全新战略蓝图，面对上饶新的市场格局和竞争挑战，必然面临品牌的升级。 作为这个战略的实施者——清水湾将也以新的产品，满足市场新的人群和新的需求，必然成为福田集团品牌升级的重要载体。; 别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing ;从成交面积段来分析， 别墅成交量最大的面积区间为 250-300平米 和 300-350平米， 这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的独立别墅需求旺盛。;从成交总价的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，总价范围是在300万元/套内。;独栋别墅市场特征;项目名称：滨江御景 地理位置：上饶市沿河路，双塔公园处 发展商：浙江永利集团 占地面积：23万平方米， 总建筑面积：27万平方米， 容积率：0.84 建筑类型：联排别墅、花园洋房、电梯房 联排房型面积：220-350平方米，每户赠送50-90平方米地下阳光室， 总户数：225（一期） 目前售价：均价8000元/平方米， ;项目名称：顶佳·珑山林 地理位置：上饶县石狮（上饶东高速口旁） 发展商：江西顶佳置业发展有限公司 占地面积：700亩，一期200亩 容积率：0.6 总户数：400余户 建筑类型：独栋、联排别墅 房型面积：270-460平方米， 每一栋别墅均规划了50㎡-200㎡的私家庭院 销售均价：7000元/平方米;小 结: ;别墅产品定位篇 Product orientation;版块：灵山景区门户;营销SLOGAN：;【产品力分析】;【竞争力比对】;主要风险;我们， 一群特立独行、充满激情的年轻人！ 深谙地产之道，独特的地产观！讲求“创意=生意”， 崇尚做“加速度”推广！！崇尚做真正实效的策划！！;打造项目的核心竞争力;【墅 . 源】;【别墅 .现代】 ;【山水.别墅 .现代.要素】 ;【项目.竞争.依托】 ;结合产品独特的地理位置、区域价值和目标客户的分析，我们认为最打动客户——项目最为核心的价值是：灵山脚下的顶级别墅圈（即：富豪圈）。 由此，我们对本案产品的定位为： 在上饶富豪圈中 打造一个赋予豪宅气质的 小独栋 臻品社区！ 定位依据: 我们认为豪宅并不仅仅是以大面积、高总价作为衡量的标准；而是以 “稀缺的资源、上流人士的聚落、优秀的设计、完善的人性化服务” 等综合品质来体现的。;思考： 面对市场竞争， 偏重于产品的定位是否足够？;【区隔诉求方向】 ;当跳出产品比拼的刺刀见红时， 盛唐要做的——;盛唐人对客群有看法;【目标客群分析】 ;【目标客群特征】 ;别墅 使用 需求 ;别墅 使用 需求;【目标客群使用需求】—子女篇 ;别墅 使用 需求;【功能区隔定位】;【功能区隔定位】;;【功能区隔定位脉络】;别墅产品优化篇 Optimization;环保节能技术的运用 ; 毛坯的房子，精装修的庭院 聘请园林景观大师设计若干种不同风格的庭院，并在样板区中得以表现。业主可以根据自己的喜好，选定庭院布置风格，由专业的园林景观师进行实施。 我们建议：采用装修庭院作为交房标准，对销售起到很大推动。;雨水收集系统、渗水路面系统;示范楼座及实楼样板间; 会所定位 本项目坐拥“中国第三十三福地”——灵山，已经具备成为上饶别墅圈名流会所的潜质。所以会所的配置、装修标准等，将走豪华路线，为Club会员提供一流服务。本案的会所定位为： 面向上饶别墅群的上饶名流会所——“C-CLUB” “C-CLUB” “C-CLUB”为“CLASS-CLUB”的缩写，其创意点在于“CLASS”。英文CLASS，具有双重含义：一为格调、二为阶层。“CLASS-CLUB” ，主张一种富有格调的、代表富豪阶层身份的会所！; 会所内部顶级功能的主要配置 中西式餐厅 温泉水疗馆、SPA美容中心 酒窖、高档酒吧、雪茄吧； 无线网络覆盖会所 壁球馆、热瑜珈馆、室内恒温游泳池 行程安排及活动策划 配置顶级名车，提供名车的展示租赁 其他设施：室外网球场 健身房 台球室 棋牌室;物业管理及服务;导示及围挡;销售策略篇Sales strategy ;清水湾基本情况;户型比例;推案轨迹预估;销售价格走势预估;销售总体策略;销售手段与方法;“精准营销”“圈层营销”实施方法;（2）精准筛选客户，传递信息，有效“圈层”;（3） “有效层”的营销和维护;与