香蜜湖项目定位报告.docx

Revised by Chen Zhen in 2021 Revised by Chen Zhen in 2021 香蜜湖项目定位报告 HYPERLINK 报告 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 目 录 第一部分 项目概况…………………………………………………………………2 一、项目土地情况……………………………………………………………….2 二、项目经济指标及规划要点…………………………………….……………2 第二部分 深圳房地产市场状况………………………………………….…………3 一、市场运行状况………………………………………………………………3 二、深圳豪宅…………………………………………………………3 第三部分区域……………………………………………………10 一、区域概况……………………………………………………………….…10 二、区域………………………………………………………………12 第四部分 HYPERLINK …………………………………………………………………15 一、项目SWOT分析……………………………………………………………15 二、目标客户定位…………………………………………………………….16 三、项目形象定位…………………………………………………….………17 四、项目产品定位…………………………………………………………….19 五、项目价格估测…………………………………………………………….22 第五部分 项目发展建议…………………………………………………………..23 一、项目产品建议…………………………………………………………….23 二、项目配套建议…………………………………………………………….26 三、产品研发与创新………………………………………………………….28 附：一、典型楼盘分析 二、豪宅未来一年供应表 三、其他竞争楼盘情况 四、深圳别墅产品的稀缺性分析 客户访谈题纲 不同规划方案比较表 成本及盈利预测表 第一部分 项目概况 一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中片区出让的最后一块低密度住宅用地。 2、地块现状 地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。 二、项目经济指标及规划要点 地块编号B303---0041 位置福田区莲花西路与香梅路交汇处 土地面积93544m2㎡ 总建筑面积131000m2㎡ 其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定） 幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡ 容积率≤ 建筑覆盖率≤20％ 土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止 第二部分 深圳房地产市场状况 一、市场运行状况 深圳2003年住宅销售面积为,2004年上半年住宅销售面积为 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了% 。市场供需平衡，尽管央行银根紧缩对置业需求有一定的影响，但深圳所显示的购买力仍较强大，房地产市场仍将以平稳运行为主，主要有以下几点支持： 1、2003年深圳GDP为亿元，比去年增长%，创8年来新高，2004年GDP仍将以2位数增长； 2、深圳每年外来人口保持约25～30万人的增长速度；人口的高速增长，对房地产市场产生了巨大的需求，。 3、二次置业、多次置业的人数增加，深圳三级市场的成交额04年上半年已与二级市场打成平手，说明随着经济收入的提高，市民对居住质素的要求也越来越高，促进了市场的良性发展； 4、由于可供土地的减少，特区内住宅供应量减少，价格有上涨趋势；同时特区外住宅也相应有上涨的空间 5、2003年，居民收入水平增长（4%）继续高于房价增长（%），而房价收入比继续保持在6倍以内（为倍），市场仍比较理性; 二、深圳豪宅 1、深圳豪宅市场情况 以下为深圳国土局备案数据: 价位(元/平米)/成交面积2003年2004年上半年 8000-77493 10000以上0876 上述8000以上成交面积中要扣除小面积公寓型住宅,比如罗湖与福田的精品小户。从上表中可以看出，深圳豪宅市场容量有增大的趋势。而深圳一项统计也表明，深圳财富越来越两极分化，豪宅的需求会越来越大。 随着深圳各项国民经济指标不断增长，深圳居民恩格尔系数以%的速度不断减小，平均月可支配收入不断增加，深圳人的购房经济基础持续增长，居住要求水准不断