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第九章典型目的房地产估价§9-1房地产抵押价值评估一、房地产抵押的含义 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人和抵押权人的区分：抵押人是指将合法的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。一、房地产抵押的含义 在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价的不同。二、房地产抵押的法律规定（一）适用法律法规《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国担保法》；《城市房地产抵押管理办法》。 二、房地产抵押的法律规定（二） 设定房地产抵押的原则《城市房地产管理法》第四章第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”二、房地产抵押的法律规定（三）设定房地产抵押的限制条件《城市房地产抵押管理办法》中规定某些权属状态下的房地产设定抵押权时的限制条件：第二章第十二条规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。” 第十七条规定：“有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。” 第十八条规定：“以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。” 第二十条规定：“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。” 第二十一条规定：“以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。” 三、房地产抵押价值评估的特点按照《规范》要求：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”因此，抵押价值评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，但要注意以下问题。三、房地产抵押价值评估的特点（一）注重预期风险房地产抵押价值评估业务一般估价时点为当前的某一日期，而抵押期限一般会有一年以上的时间，一旦发生处分清偿，需实现抵押权时，是在未来的某一时点，因此，注重预期风险。在估价时，对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。 三、房地产抵押价值评估的特点（二）分析市场变现能力抵押权方大多在抵押人不能履行债务时，要将抵押房地产变现，而不是收回实物。因此，房地产抵押价值评估时，要对抵押物的市场变现能力进行分析，尤其对有价无市的状况进行分析。三、房地产抵押价值评估的特点（三）考虑抵押期间的耗损由于房地产抵押的性质，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分则会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。 四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法商品房（已办理土地使用权出让，具有完全产权）作为抵押物进行抵押时，可根据情况采用成本法、市场法或收益法估价。行政划拨土地上房产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用房产与土地分别估价再综合的方法。可用成本法、市场法；也可先假设估价对象为具有完全产权的商品房，用成本法和市场法或收益法进行估价，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金的方法。四、房地产抵押价值评估的常见类型与方法部分（局部）房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限