第五章__房地产估价方法之收益还原法.pptxVIP

第五章 收益还原法;重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握的内容。 难点：求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定；以及确定报酬率。;概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 ;理论依据： 预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格 ＝ 例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此人另有40万元资金以5％的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。;普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。;适用对象和条件 适用对象：具