机密淡市营销08长沙_湘江北尚销售培训.pptx

2008，淡市，营销;分享内容;1;本次推盘情况汇总： 两房单位(1栋01\02单位)为39套，占18.9%； 三房单位(1栋01\02\03\04单位,2栋01\02\05\06单位,3栋02\05\06单位)143套，占69.1%； 四房单位(3栋的01\08单位)25套，占12.1%.;湘江北尚3期销售情况汇总(以签定《认购协议书》为准);;客户情况分析——成功选房客户分析;推广情况分析;11月之后上门量与进线量对比;2;05年年初;;;税收类政策;政策 区域;近期政策 解 读;近期政策 解 读;未来政策 要点研究;未来政策 要点研究;第一轮宏观调控;; 当政府持有大量土地的时候，新政与行政调控会比较奏效；当政府持有少的时候，金融调控就成为主要手段。目前国内采用的就是金融手段。;;1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。;大势所向——中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势;观点1 :“中产阶级买不起房，房市有问题” 房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了。 观点2 :“这次调整不同以往” 　一个方面是消费者已经承受不住了，第二个是国家的调整不仅仅是对房地产，整个现在通货膨胀的压力，整个投资热钱多，一定要货币回笼，当然房地产首当其冲，再一个应该看到正因为这个市场有这个需求，就是价格调整是非常必要的，而且不要仅仅看到你现在土地价格成本多少，这一年多土地价格累累出现标王，甚至是面粉会贵过面包，这时候让降价非常痛苦，如果还是以原来土地成本价来计算，市场对你是毫不留情的，应该进行调整。 观点3 :“三四年后再买房吧” 从性能价格比上来讲，这几年中国住宅质量一直在改善，如果和10年前、20年前相比，有很大的提高，但是和工业发达国家相比，质量上还有很大的缺口，三四年之后会有比较大的改善，在那个时候去买，不需要??多地考虑价格，如果考虑价格，三四年之后你是一个中产阶层，存这么多年钱还买不起房子的话，市场就是有问题的，市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会，当然惩罚当中，高价买了房子的也跟着会贬值。 观点4 :“2008年之后万科绝不拿地王” 房价过高，也有很多的开发商会谈到因为土地稀缺，地价在涨，土地要贵过房子。 土地供应量少，价格上涨是房价上涨的一个原因，但是构不成充分理由，个别现象只能是个案。2007年，在10个城市地王的地上有两块是万科拿的，一块是在东莞，一块在福州，所以社会对上市公司的印象是，寡头垄断、圈钱、高价拿地，反过来再维持高价。 王石声明：2008年之后，万科绝不拿地王。;;;;;新政前后入市楼盘投资客比例变化;;开盘 时间;政策调控仍将持续，市场进入整固期;类似城市选择：城市地位/市场背景/影响原因/短期现象类似;关键政策;3月末;市场表现——成交面积与价格双降，低位维持 客户表现——投资客即刻退出，自住客初期观望，成为销售长期支撑力量;面对迅速回暖的沪上楼市，沪上部分银行或单独推出优惠政策“击穿利率底限”，或通过中介与他行联合“突破额度上限”，希望以此来抢食房贷市场的份额。;案例研究2：香港;1997年前香港市场持续快速增长，91-97年房价增长近3倍 97年前市场投资氛围浓厚，人人炒房，投资比率高达70%-80% 1997年起进入整固期，成交量和价格 均大幅下降，价格跌幅65%;市场大势对本项目的影响;3;长沙是中部六省市房地产市场的价格洼地，在2006年以前，房价基本呈现平稳上升的态势;典型的消费型城市，居民理财能力不强，储蓄相对有限，投资意识较薄弱;经济适用房的供应阻滞了房地产市场的发展，大量定向开发项目消化了市场的有效需求;在城市扩张及财政压力的双重影响下，土地供应量过大且市场化不足，地价难以走高;较低的取地成本与部分开发商落后的开发理念，导致市场产品品质仍处于较低的水平;价格洼地是市场位于初级阶段的集中表现，随着市场化程度的提升，房价上升通道已经打开;政府有意识地缩减经济适用房供应量，限制定向开发项目，转为支持商品房市场的发展;土地供应逐步走向规范化，招拍挂成为出让的主要方式，在政府的主导下，地价迅速拉高;品牌开发商纷纷进入，经过2~3年的市场培育，在产品品质改进的基础上，开始做高价格;一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢；;市场价格快速上升带来消费心态的变化，房地产的投资属性日益明显，客户结构