新天地一期执行报告.pptx

益田 ? 新天地一期 执行报告汇 报 会 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司报告要解决什么问题？是什么---项目评估卖给谁---客户定位定何价---价格定位如何卖---营销策略报告的指导思想以益田新天地一期的成功销售 达到重塑益田地产品牌的目的是什么——项目评估近期市场特点 外销市场疲软 中心区—热点中心 企业注重品牌推广 豪宅市场淡静 城市运营浮出水面是什么——项目评估相对其他片区的竞争优势 华侨城片区---产品优势 中 心 区---价位优势 红树湾片区---配套优势 沙河高新区---环境优势是什么——项目评估 综合评价—对项目静态分析 发挥片区优势，利用市场需求缺口 转换噪音劣势，规避市场风险是什么——项目评估发展战略—对项目动态分析 向社会明确益田地产经营理念 将本项目打造成2003年度明星楼盘 奠定益田地产在华侨城的影响力与知名度 为二期发售做好市场铺垫是什么——项目评估定位--(在结合品牌发展战略的前提下)益田 ? 城市新空间是什么——项目评估项目命名--采用三期统一征名方式 通过益田新天地整体形象展示引起社 会关注，造成市场轰动效应 使一期高姿态进入市场，迅速形成热点卖给谁 ——目标客户形象定位 具有良好的文化素质 注重生活品质 喜爱并认同华侨城居住环境及生活氛围卖给谁——目标客户主力客户群 在福田、罗湖工作或居住的，认同华侨城 生活环境的一、二次置业者； 居住在华侨城周边辐射带，改善现有生活 环境的一、二次置业者；卖给谁——目标客户客户特征 年龄：28—50岁之间，集中于30—40岁 家庭结构：以2—3人为主 年收入：10—15万元之间 身份：企业中高级白领定 何 价——价格定位实收均价 ￥7800--8000/平方米(折后) 定 何 价——价格策略 根据产品差异，制定价格策略； 针对高层屯积尾盘现象，进行有效促销； 用小幅快频拉升均价，达到既定销售目标。如 何 卖——现场包装现场包装要达到的效果 使项目形成高品质形象感，拉升档次 符合客户心理，促使其产生购买冲动 与竞争对手形成差异，支撑价格定位如 何 卖——销售通路荔园新村世界花园欢乐谷一期公园美加广场聚龙居销售现场三期二期威尼斯深南大道如 何 卖——户外导示雍景台如 何 卖——户外导示雍景台如 何 卖——户外导示雍景台如 何 卖——形象墙雍景台如 何 卖——形象墙雍景台如 何 卖——售楼处包装如 何 卖——售楼处包装如 何 卖——样板房3 栋1 栋堆料处2 栋如 何 卖——销售策略销售策略----围绕企业战略、服务企业战略 “短、平、快” 完成销售 与二期有机衔接如 何 卖——销售策略销售目标(量化) 项目销售6个月争取完成80-85%； 8--10个月内实现既定销售目标。如 何 卖——销售策略销售目标(质化) 重塑益田地产在深圳的品牌形象 扩大益田地产在地产市场的影响力 为益田新天地二、三期奠定市场基础如 何 卖——销售控制3 栋1 栋2 栋如 何 卖——销售策略 销售进度阶段时间工程进度销售面积月销售率累积面积认筹期03.3—420层20%20%20%强销期03.5—7(预售)35%17%55%持续期03.8—910%10%65%冲刺期03.10-1225%12%90%尾盘期04.1--3入伙10%5--10%90—100%如 何 卖——销售策略 价格控制阶段时间销售率价格上升幅度实收 均价(元/m2)认筹期03.3—420%0-1%7500--7580强销期03.5—735%4—5%7740持续期03.8—910%2—3%7810冲刺期03.10—1225%0—1%7930尾盘期04.1--310%-2-- -1%7820合计100%8%7830如 何 卖——销售策略销售应对策略—快速市场信息反馈系统 “市场”应对 “客户”应对 “产品”应对 “工程”应对如 何 卖——推广策略宣传推广总体策略先造势，再借势，强势出击!通过立体化的包装、宣传快速形成市场认知如 何 卖——推广策略造势 益田提速宣言（上市、CI、地产战略） 新天地横空出世系列（征名、城市营运） 益田文化，成立新天地CLUB “强化”整体，“弱化”个体如 何 卖——推广策略借势 借助华侨城片区整体优势 充分利用“新天地”合作伙伴 关注公益事业，成立公益基金如 何 卖——推广策略强势出击 “新天地” 引领国际化生活方式 对项目卖点进行整体的立体化宣传 项目的现场高品质展示如 何 卖——推广策略一期推广目标打造2003年度明星楼盘售前时间准备表时间售楼处宣传推广模型相关销售准备其他　02.11室内设计单位招标广告公司招标模型公司招标02.12设计方案修改、确定；装修进入现场； 宣传物料、售楼处包装部分设计； 模型制 作物管收费标准确定；智能化标准确定； 03.1售楼处现场包装