某置业公司营销策略提报.pptx

;长青湾连续3年销售走势;;1#;[关键词]全域限购 / 差别信贷 / 20%个税;[关键洞察] 结构性的影响不同人群置业行为;2月末三月初，浑南周到访、成交均出现激增，且成交产品以刚改型产品居多;;①未来浑南将形成3铁1轨的交通网，而以奥体周边的亿丰、万达、泛华等新兴商业 带，将成为浑南的核心商圈。全运会对商业和交通的大力度建设，将大大提高浑南 区域的通达性，浑南也将呈现以奥体为核心的二次成长 ② 浑南南岸将一道（浑南大道）三圈的局面形成泛华广场——奥体——金地琥珀天 地，通达性将使浑南与南塔等老商业地带加速融合;[资料链接]华发首府2012年4-9月份成交客户区域变化;[典型楼盘链接]2010-2012年浑河南岸主要楼盘成交情况变化;;?一河两岸公积金型的客户套现置业 一河两岸教科文卫及政府公务员，公积金缴存比例较高，限购后将造成部分人群公积金沉淀，“套现”冲动使他们喜欢存款付首付，公积金贷款的高付款比例置业，喜欢100-120平米;?行政型工作前移以及沈河传统商圈带动的二改客户 全运村建立，政府南迁，绿城12年政府团购带来庞大主城行政客源跨河占位置业 五爱、南塔等传统商圈的上岸老板，受迫于周边无好房而形成的圈层性跨河置业;;?一条路两座桥决定了板块内客源结构，客源结构决定了项目地位;[营销洞察1];[营销洞察2];[营销洞察3];;[以收官的姿态，做最后化营销]以区域稀缺逼出中大面积客户 在由于区域位置原因，客户被竞品截流的条件下，重在于通过对本案所独有的河景+湖景+产品类型等稀缺资源进行放大，规避交通带来的抗性，使资源价值最大化，吸引大面积高端客群;檀湾·长青湾最后的90-125㎡湖院高层;湖悦·长青湾最后的一线湖景大宅;[140-167㎡]运用价格杠杆，追求均匀去化 [190-215㎡]做好终端转移金域蓝湾160㎡总价型客源 [88 -1 25㎡]包装稀缺，追求单方溢价及均匀去化 [125-140㎡]散货整卖，抓公积金型客户;[140-167㎡]运用价格杠杆，追求均匀去化 从市场供需情况分析，140-160㎡供应量大，但九里、金域蓝湾在第一季度140㎡去化均较为理想，本案目前167㎡和147㎡的价差在10万左右，促进了 167㎡去化。后期将167㎡产品价格提高，做足案场弹性。使147㎡产品提速;[190-215㎡]做好终端，转移金域蓝湾160㎡总价型客源 本案190-215㎡产品价格主要集中在160-180万之间，金域蓝湾160㎡产品总价在200万左右，与本案形成对标。所以做好终端客户的转移，分流金域蓝湾160㎡、对总价敏感的客群，是大面积产品走量的关键;[88-125㎡]包装稀缺，追求单方溢价及保温项目气场 此类产品在浑河南岸属于稀缺类产品，也是跑量和溢价型产品。通过对其湖景、河景、别墅庭院等稀缺景观资源的包装，进行吸客，以达到快速均匀去化、带动整盘的热度的营销目的;[125-140㎡]散货整卖,通过外拓抓公积金型的客户 将十期中的125㎡产品和五期中147㎡产品，拿出连贯集中的楼层，针对民航、沈空、606所及浑南区域的科教文卫的单位进行拓客，吸公积金缴存比例比较高的客户群;关键战术支撑;[终端策略]双向导客，案场外移，直接截杀金域蓝湾主力客户;奥体中心;[工具策略]变一味的低价为案场系统优惠政策;;先卖热 再斩尾 1条主线3个阶段的有序导入，形成十期跑量炒热市场/八期带五期清尾的营销态势;打破金地两盘的营销边界， 以六年养成的生活中心诉求地缘价值大转变;湖;[三个阶段推进];[4 -5月] ;1#;A– [业主代言品牌活动] 仍旧以“6年大成”的品牌为切入点，在金地内募集代言人，给予特殊代言费（例如孩子免费读南京一小），形成事件效应 B –[特殊物料]沈阳第一本业主楼书 做一本业主代言的楼书，展示长青湾不同阶层的业主生活 C –[老带新] 金地幸福双享炮计划 停止4-5月的老带新政策，启动贯穿6-7月的新政策，凡在指定时间内老带新成交 -- 带成交双方都可在9月参加“金地总部游” -- 新成交客户可获得额外点数以及首付分期优惠;[销售线]三个“最后”包装，集中主销190平米以上大户型;?十期新品加推（小高层） 6/15加推十期高层4#楼;[销售线]三个“最后”包装，集中主销190平米以上大户型;?十期收官推售 [推售核心]长青湾最后的电梯洋房 7/13:加推最后两栋电梯小高层;A– [配套集中启动活动]尽善尽美长青湾 举行琥珀天地开业、南京一小开学、业主巴士开通的整合性大型活动 针对金地长青湾业主派送开学礼物 B – [暖场活动] 整合南京一小的教育主线 以教育为主题每周日邀请南京一小老师来售楼处讲课 C –[老带新]启动金地高端客户会，推出三季度老带新政策 老带新成交即送金卡