2021年海南房地产估价师考试考前冲刺卷（8）.docVIP

海南房地产估价师考试考前冲刺卷（8） 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为__。 A．2%B．1.67%C．1.5%D．1% 参考答案：C此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定，确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：[*]解决此题的关键在于理解公式的本质，不用死记硬背。 2.运用假设开发法，一定要搞清楚城市规划设计条件，这主要是为__服务的。 A．估算开发成本B．选择最佳用途C．确定最佳开发利用方式D．估算房地产开发完成后的价值 参考答案：C此题属于熟悉的范畴。是在考查假设开发法的步骤。假设开发法的第一步是调查待开发房地产的基本情况，其中要弄清政府的规划限制，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。解决此题的关键是在复习的过程中，要勤于思考，分清主次。 3.在房地产估价中，承租人权益价值评估通常采用的方法为__。 A．超额费用资本化法B．成本节约资本化法C．收入损失资本化法D．收益乘数法 参考答案：B 4.某建筑物的重置价格为100万元，自竣工之日到估价时点已有10年，根据建筑物的实际情况，认为维修保养得好，有效年龄相当于12年，经济寿命为35年，残值率为5%。如果用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，则该建筑物的现值为__万元。 A．32.57B．27.14C．67.43D．50.25 参考答案：C已知：C＝100万元；R＝5%；N＝35年；t＝12年。[*] 5.某宗房地产的年净收益为1.8万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金的资本化率为 12%，抵押贷款常数为0.078。则该房地产的价格为__。 A．15.706B．13.578C．13.846D．19.846 参考答案：D解：该房地产的价格求取如下：购买者要求的税前现金流量＝6×12%＝0.72(万元)偿还抵押贷款的能力＝1.8-0.72＝1.08(万元)抵押贷款金额＝1.08÷0.078＝13.846(万元)该房地产价格＝13.846+6＝19.846(万元 6.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。 A．1年B．半年C．2年D．3年 参考答案：A此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。 7.“三通一平”一般是指某区域具备了__等设施以及场地平整。 A．水通、气通、电通B．路通、水通、电通C．路通、水通、气通D．路通、电通、气通 参考答案：B此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。在土地估价时，要考虑土地基础设施完备程度和土地平整程度。所谓“三通一平”，一般是指路通、水通、电通和场地平整。除此之外，还有“五通一平”、“七通一平”等。解决此题的关键在于在理解的基础上加强记忆即可。 8.假设开发法中，估价时点通常是指__。 A．开发完成后的房地产价值所对应的时间B．开发结束时的时间C．全部租售出去的时间D．购买待开发房地产时的时间 参考答案：D此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法计算中各项的求取。开发经营期的具体起止时间是，起点为取得估价对象的时间，即估价时点，终点为将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。解决此题的关键在于明确假设开发法的内涵。 9.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。 A．买卖双方的知识水平B．买卖双方的偏好C．讨价还价能力D．感情冲动 参考答案：A此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)的影响。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。 10.以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。 A．收益法B．成本法C．假设开发法D．市场法 参考答案：A此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。最高买价是指房地产购买房地产时所愿意支付的最高价格。而收益法在评估的时候往往就是站在投资收益的角度来进行估价，所以更接近于最高买价；成本法往往是站在开发的角度即卖方来进行估价，更接近于最低卖价。解决此题的关键在于掌握各种估价方法估价时出发的角度。 11.某宗房地产的收益