【前期定位报告】南方度假旅游产业产品定位思路研究.pptxVIP

1; 堰山和畔后期开发在产品品质方面存在两种截然不同的开发方向： 一：延续前期低端产品路线，依然主打都江堰、乡镇、三洲、外省路线，此方案市场空间有风险，价值低，开发节奏受严重制约； 二：大幅度提升产品品质，走高端产品路线，扩大目标市场范围 根据前期工作成果，后续产品基本排除第一种方案，走高端产品路线 由于目标客群范围扩大，伴随而来的问题是竞争对手覆盖范围扩大，因而，本次调查针对产品业态（住宅/商业）的不同,选择的竞争对手覆盖范围不同??? 商业主要选择都江堰主城区 住宅竞争对手选择方案是：都江堰城区项目普遍关注，青城山盯住大盘和特色盘，成都关注特色和声望盘;3;第一节 都江堰主要在售住宅情况 ;1/1 都江堰在售项目基本情况 ;6;7;8;9;10;11;12;13;14;15;16;;18;19;第二节 青城山大盘及特色盘项目情况 ;1/2 青城山在售项目基本情况 ;1/2 青城山主要项目详细情况 ;1/2 青城山主要项目详细情况 ;2/2 青城山主要项目评述 ;3/2 青城山楼盘摄影 ;3/2 青城山楼盘摄影 ;第三节 都江堰商业情况 ; 经此次调查，都江堰目前已开业大型商业项目为大润发、百伦广场；具有一定规模和体量商业的项目1、青城半岛，2、上善熙，3、龙潭湾广场，4、外滩新天地，5、愿景青城雪，6、泓坊河畔，7、钱江美域，8、时代春天，9、云栖谷商业地块， 10、紫荆城商业地块都江堰目前此次商业调查主要从以上2个方面开展;;1/3 都江堰商业项目详细情况 ; 1、上述商业是即将推出或已在营业的，且都较具规模，还有部分以小规模底商形式存在的，以及部分较早修建，正在营业的，未予统计，； 2、经初步统计，未来2年内推出商业面积在80万㎡以上，较早商业面积估计至少50万㎡以上，累计130万㎡以上 3、据了解，对于世界一线城市而言，城市商业面积的最大体量为人口总量的5.5倍，既人均商业面积5.5 ㎡，否则，城市商业就会存在很大风险 4、从人口总量来说，作为三线偏向4线城市的都江堰情况看，即使考虑到城市规划和未来人口增量因素，其商业体量仍然呈明显过剩趋势 5、从经营状况看，白伦广场和大润发状况良好 6、商业性质划分为城市型和区域型、专业性三种，主要是根据其吸纳和辐射的终端消费群体覆盖范围角度而言的，本地商业项目性质上基本为区域型、配套型商业，城市型综合体案例仅百伦广场一家成功案例，未有定位非常专一的专业化市场 7、价格上商业价格普遍不高，南部板块和北部板块一楼2万左右是主流，均价1.2—1.5万，中部主城板块1F少量能达到4万，均价2—2.2万 8、业态上，服装和餐饮是主流业态，也预示着未来这两种业态可能会竞争惨烈 9、经实地走访，目前都江堰本地可售型商业项目在销售上多多少少都存在一定的问题，叫好又畅销的项目目前没有;外滩新天地;3/3 都江堰商业项目摄影;第四节 都江堰城市规划;城市性质：以世界遗产为特色的国际性旅游休闲城市、国家历史文化名城，灾后重建的典范城市 城市职能：1、 “都江堰—青城山” 世界自然文化遗产地。2、以独特“山—水—田—林—堰—城”为自然人文特色的国际休闲度假目的城市。3、承接成都平原向川西地区辐射区域交通与服务中心。 城市规模：2010年30万人，至2020年40万人 中心城区发展方向：南拓，发展聚源片区，加强成灌发展带产业聚集于人口疏解功能，对接成都；西优，发展玉堂片区，完善旅游服务配套；疏解、完善、提升老城片区和环城片区，保护历史文化遗产，凸显城市自然人文特色 蒲阳组团发展方向：建成集约环保型工业、商贸物流、技术孵化、科技研发、生活居住、休闲运动旅游互动发展 发展目标：至2015年，都江堰实现年接待游客2000万人次以上，入境游客60万人次以上，旅游收入160亿元以上;1/4 都江堰城市规划;第五节 市场主要研究结论;商业市场 1、未来供应量巨大，竞争惨烈；2、商业价值不高，尤其项目所在区域商业价值不高，其均价与都江堰别墅均价基本持平；3、销售状况普遍较好，部分项目销售滞阻；4、商业体量目前库存量大，经营状况普遍欠佳 住宅市场 1、中端产品市场是目前及未来市场绝对主力，供应量巨大，竞争激烈；2、中端产品市场大部分运行较好，反应都江堰房地产市场整体运行较好；3、高端产品市场项目数量和供应量较少，运行良好；4、高端项目能有效吸引成都客户到此置业；5、“山水”是都江堰较普遍的自然资源，都江堰