伟业顾问北京沿海赛洛城项目营销策划[汇报]124PPT.pptxVIP

;;以动态的眼光看区域 北京城市/CBD背景解码 泛CBD区域市场竞争环境分析 参考项目点评;北京城市/CBD宏观背景解码;对项目的宏观/城市背景解码… ;2004年至2008年，北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架； 2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位； 2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市， 进入世界城市行列。 ;对项目的中观/CBD互动背景解码… ;CBD发展驱动、CCTV强势进驻 泛CBD生活圈 打造北京人居生活新高地;泛CBD区域市场竞争环境分析;朝阳路 及 以北区域;;;;知己知彼;参考项目点评;1、百子湾区域第一个商品房，确定了该地区的当前的市场形象 2、其开盘板楼均价4800元/平米，确定了区域市场的价格标杆;1、其美式后街风格产品获得市场认可，但后期开发跟进不足 2、产品营销推广策略扩大了其产品优势，取得了良好的绩效;1、与本案同为有实力开发商打造的美式超大型社区 2、其标志性的“景观峡谷”与本案的斜轴景观商业街异曲同工 3、分析其销售进度，产品优势未得到充分挖掘和放大，营销传播和推广造成阻滞;1、同为东四环超大复合型建筑群，其点塔住宅、滨河花园和120米高5星级涉外酒店及商业配套在规划和产品层面获得市场认同 2、因其复合建筑形态在营销策划中未充分整合，且入市预期价位过高，造成前期销售阻滞和资源浪费;“他山之石”的启示;以动态的眼光看开发 项目开发优劣势分析 以珠江帝景为主观视角的2002-2004年西大望路开发动态模型 ;项目开发优劣分析;项目开发优劣势分析;以珠江帝景为主观视角的2002-2004年西大望路开发动态模型;;以珠江帝景为主观视角的2002-04年西大望路开发动态模型;条件B：影响变量 政策导向：银根紧缩和土地招拍挂 市政改造：西大望路计划改造 广渠路计划改造 区域成熟：整体价格递增，销售速度渐缓 周边区域辐射：CBD价格上涨，导致 7000-9000元客群整体东迁;以珠江帝景为主观视角的2002-04年西大望路开发动态模型;01年4月26日 02年1月 02年5月 02年6月 03年6月 03年7月 03??11月 04年9月底 04年10月;02年：90万平米欧洲城；合生北京项目第一品牌;“他山之玉” 珠江帝景的启示;产品-客户-产品 项目SWOT分析 产品优化建议 客户范畴 产品vs.产品;项目SWOT分析;A 产品力强，产品风格特点契合市场需求 B 产品规划特色为营销传播提供了良好的平台 C 考虑到开发方在工程方面的优势，工程速度和产品质量将形成竞争优势;客群分析;对生活拥有更高追求的中等收入以上的家庭与个体 主力购买人群年龄在25-35岁 具有美国文化情结和对国际都市品质居住认同 对景观/商业/公建配套设施认同 对居住成本认同并满意;客户 vs.客户 vs.客户 vs.客户;地产业务员;地产业务员;开发与销售推进;东部区域地产行业的初级人群;房地产及相关行业的中高级人士;有真实购房需求的人群;开发与销售推进;电视台初级群体;以制片人为主的电视台较高级人群 及相关行业的管理阶层;第二主线升级互动;开发与销售推进;小海归;CBD内的高级白领;高级海归;第三主线升级互动;开发与销售推进;热衷地产回报，手中闲散资金较多； 重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力； 看重本项目的大盘优势以及良好的生活氛围； 心态更加实际，重视物业服务及完善的生活配套； 投资意向多为2—3居。;重视本区域未来的发展前景以及良好升值潜力； 看重本项目的大盘优势以及社区良好的生活氛围； 重视社区的商业规划与业态设计，对美式风情的打造有较浓兴趣； 心态实际，重视商业管理机构的资质背景和水平； 投资行为既有个人经营的考虑，也有转租他人的打算； 了解终端人群社区生活的商业需求，社区的成熟度对他们是最大的诱惑。;第四主线升级互动;利用伟业资源随机抽调452个目标其中有效样本381份;调查结论A 年龄：以25—30岁为主 收入：多在6—10万、10—15万占少数； 需求：大部分为外地来京人士、租房居住，该类人群绝大多数在1—2年内有置业计划； 支付：对东部区域普遍认可，购房单价大多数人要求在5500元左右； 观念：崇尚外来文化、崇尚开放自由，对购房的要求，更多集中在社区生活氛围、价值理念等层面，重