河北石家庄鑫科槐安路项目市场研究产品论证案_98页.pptxVIP

鑫科槐安路项目产品论证案 前言 本方案是我们对项目本身以及对本市房地产市场的一 贯的研究和了解，结合自身操盘经验，经过资料搜索、分 析和讨论，特此制定出此方案。 本次提案研究以下几个核心问题 二、我们到底有什么？ 三、我们的客户是一群什么样的人，有何种需求？ 一、区域市场情况？ 五、本案产品如何能脱颖而出？ 四、现有市场产品与客户需求的差距在哪？ 一、区域市场情况？ 区域写字楼市场分析 区域商业市场分析 区域住宅市场分析 区域地图（写字楼及商业分布） 本案 金源商务 基 本 情 况 　 地址 槐安路与翟营大街交口东行50米路南 工程进度 已经动工，打地基 物业 天河地产自持 规模 3栋21层框架结构 建筑面积 5.7万平方米 占地 --- 优惠 未定 交房 2012 写 字 楼 层数 21 层高 3.5 均价 未定 租金 未定 开盘 未开盘 物业费 1.5 商铺 4层为底商，五一推出3套特价商铺，商铺均价15000元/米，面积60—180平米 其它 sjz.focus.cn/votehouse/750.html16路、43路、65路、73路、 快39路、49路等 财库 基 本 情 况 　 地址 槐安路交翟营大街东北角 工程进度 接近封顶 物业 北京十佳物业 规模 1栋26层 建筑面积 4万平方米 占地 10亩 优惠 --- 交房 2011 写 字 楼 层数 26 层高 --- 均价 7000 租金 1.5 开盘 2010.5.15 车位 1：1全地下 商铺 1-4层为底商，具体均价没有出来 其它 sjz.focus.cn/votehouse/750.html12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等 金马国际 基 本 情 况 地址 槐安路交翟营大街东北角 工程进度 交房适用 规模 1栋26层 建筑面积 3.5万平方米 占地 7亩 优惠 --- 交房 2010 写 字 楼 层数 20 物业费 1.2 均价 不卖 租金 1 开盘 --- 层高 5.2/3.3 商铺 1-3层为底商 其它 sjz.focus.cn/votehouse/750.html12路、43路、49路、56路、6路 西美第五大道 地址 槐安路交谈固大街东北角 工程进度 现房 规模 7栋 建面 70万 占地 12万 物业 西美自持 交房 现房 面积 40-200 物业费 2.2 均价 8000-11000（北） 容积 3 开盘 2009.8 层高 2.9 商铺： 1-3层为底商 sjz.focus.cn/votehouse/750.html16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等 项目名称 财库 万隆国际 汇通国际 均价价格 7000元/平 6800元/平 7000元/平 价格总体集中在6000-8000之间。财库定价在7000元/平米，在销售过程中明显很吃力。期销售进展不顺的原因不止价格这一个方面，与当前的市场坏境也有很大的关系，大的市场坏境对于地产整体市场都有抑制性。价格体系的合理制定是目前唯一能够突破市场大坏境体系的有效办法。 1、写字楼价格分析 写字楼小结： 2、区域租金及物业分析 最少 最高 写字楼租金 1元/平 1.5元/平 写字楼租金相比市区比较低，一是说明市场的供应量过剩，另一方面也显示出目前供应产品与客户需求存在较大差距，没有得到市场的认可。一部分在销售情况不佳的状况下将商务以出租的方式面向市场，这种方式在处于目前这种楼市淡季的状况下能够稍缓下压力，像金马国际商务等 3、户型面积分析： 商务楼户型面积一般中小型（90多-100多平米）居多，这样的总房款并不是太大，并且能够在相对较短时间内回收投资，但这样的户型设计不是太好，像金马国际商务内承重墙稍多，使装修设计比较繁琐。 槐安路东路作为裕华区新的商业中心正在兴起 财库、金马国际、金源商务、金马大厦等商业写字楼集中在槐安东路段。各个项目概念特色明显，但是否能真正做到有待观望。产品宣传基本都走高端市场，低端市场成为空白。 槐安路发展新型商业，与东南区域的高端住宅相呼应，发展机会比较成熟，潜在商机比较大。 写字楼市场总结 交通便利 交通的便利性大大的促使商业的进一步繁荣。 分布特点相似 项目临街，且个别守住是自路口的黄金地段。 目前调研的四大商务写字楼分别分布在与谈固大街、翟营大街交汇的地段，位置优越，尽享繁华之美。 写字楼产品未形成差异化 区域写字楼产品大都宣传为高端商务，且推广概念无新意 一、区域市场情况？ 区域写字楼市场分析 区域商业市场分析 区域住宅市场分析 1、底商价格分析 项目名称 西美（北） 金源商务 谈固东街交东岗底商 均价价格 13000元/平 15000元/平 18000元/平 据市场了解，底商价格基本