河南周口紫荆城上城营销策划报告_107PPT.pptxVIP

谨呈：河南亿星房地产开发有限公司 紫荆·城上城营销策划报告 提案主要内容 1/市场 2/产品 3/企划 4/业务 提案主要内容 市场 周口面向中国的经济繁荣区域长三角，背后是十二个中原城市群组成的经济带；在连接长三角与河南内陆城市之间，具有纽带的作用。 穿境而过的南洛高速、大广高速，使周口完全有能力具备河南省走出去引进来战略龙头的地位； 周口目前遍布全国的经商人群，尤其以长三角地区为甚，周口城市发展具备良好的外部环境；大量外出人员更为房地产发展提供客源； 周口，处于豫东南区域、接连长三角与中原城市群经济带的交叉辐射区，极具诱惑的发展潜质。 城市背景： 近几年周口GDP增长趋势保持稳定，04年增长率为11.8%，而05、06两年年增长率维持在15%左右，均高于国家和省的平均水平，表明周口的宏观经济处于上升通道，但积累不足。 近两年周口社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在周口交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。 周口目前的经济发展正处于稳步起飞阶段。房地产发展具备良好经济基础 城市背景： 周口规划发展以一环一河两路为架构，呈“一轴、两区、三带”格局 城市背景： 周口市总体规划图 城市发展方向——东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。 总体结构——呈“一轴、两区、三带”格局。 一轴：以沙河为轴两翼发展 两区：老城区、新城区（东、南） 三带：河北、河南、东区 宏观背景小结： 经济增长极 经济基础薄弱，人均收入较低，承担高房价能力有限； 经济发展迅速，人均收入显著提高，外出务工经商人士数量庞大，房价增长预期较高； 城市化进程 “固定资产投资力度不断加大，城市基础建设的投资提高了城市形象与对外吸引力。 区域交通能力的提升，加快了周口与外部的经济流通，扩大了周口市场开放程度。 周口房地产市场格局：　　　以新区为核心，南向、东向为发展重点 周口房地产市场： 目前周口的城市发展重点是城东和城南区域，特别是城南文化新城阶段性发展比较成熟，已经为周口当地居民所认可。 本项目所处于的位置为周口南区高尚生活区，目前该区域已经集合了紫荆城、泛化新城、香榭丽舍、香格里拉、兰亭山水、电业局小区、万基城市花园等高尚生活区。 周口房地产市场： 目前周口的房地产开发正进入高潮期，当前及后续的开发供应量较大，需求仍在保持高速增长趋势，个别楼盘（建业）对市场的价格拉动作用比较明显； 截至2008年5月底，周口市土地供应已达174万平方米，其中住宅用地占88%，约为154万平方米。 湖东以东 ●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快 周口房地产市场： 2008年周口市房地产经济指标 商品房开发数据 08年周口市区房地产开发完成投资13.5亿元，商品房施工面积完成89万平方米，其中住宅完成84.9万平方米，商业完成3.7万平方米，其它0.4万平方米；批准商品房预售面积91.8万平方米； 08年周口全市房地产交易面积70.3万平米；周口市区交易面积完成了29.05万平方米； ●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快 周口房地产市场： 2009年周口市房地产市场规划（房管局工作目标） A、保障性住房数据 全市开工建设经济适用房38.4万平方米，完成投资3.96亿，为城市低收入家庭提供4845套经济住房；本市开工建设经济适用住房12万平方米，完成投资1.32亿元，为周口市区低收入家庭提供1500套经济住房；全市投资1.45亿建设廉租住房13.3万平方米，提供2660套廉租住房；周口市区投资4300万元建设4.3万平米，提供860套廉租住房； B、商品房开发数据 2009年全市房地产开发完成投资31.4亿元，250万平方米；全市房地产交易面积完成80万平方米，交易额10亿元； ●供应集中性●需求量放大●价格增长趋势加快 中心城区以中档住宅居多，价格在2500元每平米左右，配套设施逐渐完善，由于教育设施相对比较成熟，因此人口导入相对较快，因此商业氛围也将会很快成型，但是销售由于没有明显的推广动作，销售速度也较为缓慢。 区域市场分析： 周口房地产三大板块 中心城区、周口南区、周口东区、同类型项目 楼盘名称 竞争产品 目前价格及部分信息 阳光美域 两房——沿街103平方米 三房——129、143平方米 沿街两房价格2100 三房价格2150——2400，四层2350 紫晶花苑 两房：98平方米 三房：120、130平方米 多层均价2800，高层价格未出。 共计2栋，一栋6层已建成，一栋18层现做地基。 美景天城 两房、三房 90—120平米 单体建筑、2500元/平米 书香美邸 一房、两房、三房 40—136平米 价格未出，主打幼儿园和六一路一小 芙蓉尚景 两房：99平方米 三房：94-120平方米 均价2150元 周口南区以大盘居多，价格在2200元每