某地块定位及前期策划方案.pptxVIP

;目录;市场环境分析;长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带;嘉兴市区每年实际的住宅需求量在140万方左右； 至2020年未来每年新增城镇人口的住宅需求达158万方左右； 2005年末-2007年末累计未开发约有344万平方米的建筑面积量； 从06年第四季度起至以后一至两年住宅在建的存量约有200万平米左右。 ;城市发展战略：“北控南移，东进西拓，中间完善”;城市中心区:是城市商务、行政、文化、休闲设施集中区域。 东南片区：以南湖新区为重点，主要布置居住和城市副中心商业服务设施。 西南片区：以秀洲新区和运河新区为重点，秀洲新区主要布置居住、教育、城市副中心商业服务设施和工业区。 北片区：以居住、工业和物流业为主。 旅游房地产开发区：以平湖九龙山风景区、海盐南北湖景区、西塘、乌镇古镇旅游区、嘉兴湘家荡旅游区、嘉兴南湖名胜区等为主要区域。 ;南湖区发展方向： 以中环南路为轴线，建设公用事业、新型商贸物流重点项目，打造极富现代特色的新型商贸区; 以凌公塘为轴线，突出生态理念，做好“水”、“绿”两篇文章，构筑极具江南水乡风韵的办公、休闲、生活居住区。 南湖区经济产业支柱： 中国金三角·嘉兴工业区”； 南湖新区，具有科教、商贸、住宅区等几大功能区，并成为嘉兴市东南片区城市副中心和南湖区政治、经济、文化中心的格局； 国家农业科技园区； 嘉兴市的中心商务区，即老城区；;联排别墅 面积200-280平米,销售情况十分良好 多层产品 面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩;;A1地块总建筑面积9万平米容积率1.8商住用地性质产品形态(预测)联体别墅多层小高层;中港城（住宅二期地块）总建筑面积60万平米容积率3.5住宅性质产品形态34栋高层;C5地块（格兰云天）总建筑面积13.7万平米容积率1.6商住用地性质产品形态高层多层联排双拼;地块名称;212万平方;纵观任何一个城市的开发进化过程，小高层、高层都将是不可逆转的发展主方向 本案所在区域为开发密集区，供应量巨大，目前及未来市场竞争将非常激烈 ??其他项目相比,本项目规模不占优势,容积率相对最高.这对塑造区域内易于接受的”常规产品”带来很大的难度 ;;项目理解;优势： 项目属南湖区范围，具有潜在区位优势； 项目东面的天然水道（高桥港）、南面正对凌公塘文化主题公园绿化带，易于提升社区环境品质； 地块表面较为平整，利于进行整体规划； 近临沪杭高速及规划中的沪杭线磁悬浮，城际交往更趋便捷，利于区外省市人口的导入;机会： 嘉兴凭借良好的区位、交通、环境等优势近年来房地产得到了很好的发展。虽然受国家宏观政策的调控，但其房地产发展较为理性，发展势头稳健； 按照城市“北控南移，东进西拓，中间完善”的规划格局，会加快区域基础设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值； 南湖新区本身区位优势和规划优势，已引起区外人士的关注和现实购买实践，区域内多所学校和工业园的规划人才的引进，为项目提供一定的客源； 区域购房消费观念中对环境品质有较高追求，有利于塑造项目品质；;产品的塑造方向 成为撬动本项目开发的一个关键支点; ;客群分析;区域客源具体构成;本案目标客源具体特征描述;通过对目标消费群体的研究，我们可以看到消费群体与项目之间有着若干密切的关联。 我们将根据这些密切的关联，进行产品定位研究，以符合目标客户群体的消费取向。;根据我们的目标客户群，我们将要建筑嘉兴南湖新区的高档住宅集域。;我们以确保快速去化、实现安全回笼资金作为设计出发点，提出以下设计思路;设计方案一:小高层+部分高层;纯小高层、高层社区;设计方案二:别墅+小高层+高层;设计方案二:别墅+小高层+高层;别墅产品本身是一种高端性产品，我们借高端产品 奠定社区品质，打造高档社区形象的同时，拔高后 期高层产品的价格。 LOFT按照市场情况建议做成“精装修”产品，在后 期推广中可提升项目的价值及销售价格。;错层设计：产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔；;底层架空引入绿化;自上而下的立体绿化体系;;;设计方案二:电梯多层+高层;南湖新区绿色人文逸居典范; 独栋、双拼别墅离南面公园绿化带最近，也是区域中最热销的产品。因此，选择市场中接受度高的产品先销售，引起市场关注，提升社区档次和价格，吸引潜在目标客户群，迅速集聚人气，扩大本项目在市场中的知名度。 建议该产品面积适度放大，独栋面积在400平米左右；双拼面积在300平米左右。;高层较前别墅产品更接近社区景观绿化，同时也能俯瞰南面公园的全景，景观视野优势突出。通过对别墅部分的销售和宣传，小区的档次和口碑都有所上升。 高层产品建议定位于高档住宅。