(绝版经典)任志强-影响房地产发展的两大因素.pptVIP

1 影响未来的两大因素 华 远 地 产 董事长：任志强 2012年12月17日 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续） 中国进入城镇化高速发展的阶段 中国与主要国家城镇化率水平的比较 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年） 城市化率对经济的贡献度 我国不同时期人口迁移变动 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 2000—2011年 城镇新增用地约212万平方公里 但工业用地（含工矿仓储）占 40% 城镇中约3 0% 高于国际平均 15%的水平 工业用地多，但产值低 全国重点城市土地月度成交用途分布 土地供给制度的垄断 2000—2010年（84城市综合地价） 土地出让收入占地方财政收入情况（1999—2010年） 土地与户籍制度限制了居住用地的转换 人口变化的影响 中国的人口结构变化（绝对数） 人口红利的国际比较 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例 人口年龄变化 住房自有化率随收入增长而上升 老 龄 化 引 起家 庭 人 口 变 化 的 影 响 城镇户均人口变化 中国家庭的小型化 主要发达国家户均住房套数 成套率水平 中 国 未 来 的 市 场 需 求 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 每年新建城镇住宅面积 城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 不同发展轨迹城镇新建住宅量比较 谢谢各位！ 人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。 * 美 英 意 法 人口流入增长推动住房（公寓）价格增长 * 人口趋势：2011 VS 2006,% 人口趋势：2011 VS 2006,% 公寓价格变化 公寓价格变化 a. 居住地类型 b. 都市圈核心城市 老龄化形势最严峻 65+岁人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%。 “老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1% 65+岁人口占比, 2010 * “年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升 局部拐点? * 42.6% 35—64岁 54.8% 20—49岁 年龄 德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关 * 数据来源：国家统计局 家庭结构：数量扩张源于规模小型化发展 * 人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降 家庭数量依然扩张，主要在于家庭规模小型化 为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 战后婴儿潮的下一代（80后、90后）独立生活 小型化对住房需求的影响：老人住在自己的大房里、年轻人倾向于租房 四代 13 14 三代 48 59 二代 38 27 一代 六普（%） 五普（%） 家庭代数 供求平衡：1978年，套户比1.2，基本实现了总量平衡。 战后至1970S，政府主导刺激大规模住房兴建，完成总量平衡目标。 1970S中期起，对住房的公共支出开始削减，市场化导向的政策加强， 1980s起，公共住房开支开始针对“弱势群体 Vulnerable Group”提供，也标志着政府对住房的政策转变，由战后关注“供给端”转向为特定群体“需求端”提供补贴。 * 韩国 日本 英国 美国 0.9 0.78 六普 五普 * * * 中房协 三亚亚龙湾喜来登酒店 修改： * 数据来源：世行数据库，日本数据根据《日本统计年鉴》数据进行修正。中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。 数据来源：世行数据库。 数据来源：《中国统计年鉴2008》、《2008年国民经济和社会发展统计公报》 此表中农村向城镇的净迁移量为计算推断量，与人口调查中的迁移人口界定并不完全一致，可能会包含所谓“暂住人口”。但考虑到目前数据获得的限制，我们认为这个推算大体上代表了城市化人口构成变动趋势。 数据来源：各国统计网站。 14.4 7043 　　　　商业营业用房 -4.4 1347 　　　　办公楼 13.7 54310 　其中：住宅 14.1 67706 房屋竣工面积（万平方米） -10.3 6594 土地成交价款（亿元） -14.8 31638 土地购置面积（万平方米） 6.3 20200 　　　　商业营业用房 11.3 5410 　　　　办公楼 -11.1 119905 　其中：住宅 -7.2 162413 房屋新开工面积（万平方米） 16.8 63829 　　　　商业营业用房 21.7 18886 　　　　办公楼 10.8 416657