闸北虬江路项目投标报告.pptxVIP

闸北虬江路项目策划提报 市场篇2008.10报告结构第一部分 项目定位方向第二部分 项目产品定位及建议第三部分 项目价格建议及客源预估第一部分 项目定位方向区位特质理解竞争市场理解客源竞争理解云华科技大厦中瑞商务楼铭德国际广场华舟大厦华象大厦居住属性林顿大厦森林湾大厦商务属性中房华东大厦海泰时代海泰国际华森钻石商务广场闸北广场汉中广场新梅大厦嘉里不夜城北方大厦现代交通商务大厦特质1－－区位居住属性明显闸北内环区域以铁路为界，铁路南北区域属性差异较为明显；铁路以南办公楼分布较为集中，体现较强商务属性。而北部地区相对体现更多的居住属性；区位作为闸北传统居住区，不能直接受不夜城和四川路商务区辐射，商务价值较低，居住为区域内部最大属性；第三中心小学农业银行蒙特利城水上威尼斯幼儿园在建住宅永新书店朝阳中学工商银行长途汽车站第十人民医院耀康食府聚源大厦特质2－－小环境嘈杂，难以支撑高端办公形象作为闸北传统的居住区域，因此项目周边生活配套、基础设施齐全，生活氛围浓厚，但相对办公等商业物业而言，项目区域缺乏应有的办公氛围；项目周边人流嘈杂，配套设施较为低端，区域面貌较差，对于高端办公氛围的塑造十分不利；成熟生活氛围对居住产品具有一定支持，但区位缺乏办公环境和下只角形象，对开发办公产品抗性较大；森林湾大厦地块位置本案海泰时代大厦海泰国际大厦铭德国际广场企业广场宝矿国际大厦圣和圣广场特质3－－地块现状难以展示高端办公形象区域内其他在售个案紧邻西藏路、四川北路等其他城市主要干道，项目能在一定程度上体现办公产品的高端形象；本案位于公兴路、永兴路地块的交界处，同时处于整个地块的夹缝中，地块狭长，对外形象不理想；非紧邻城市主干道，交通导入性较差；同时地块面宽窄，缺乏办公需要的沿街展示形象；区位特质理解结论区位表现为传统内环内的居住属性，地块小环境以及现状对于办公产品缺乏支撑高端办公的氛围以及形象展示，就区位理解而言，运作办公产品势必在项目的档次上缺乏足够的外部支撑条件；而对于居住产品而言，内环内优势的地理位置以及配套基础能够在一定程度上弱化项目小环境嘈杂的抗性，相对于办公产品而言，从区位的角度出发考虑，项目运作居住产品更具机会以及抗风险性。区位特质理解竞争市场理解客源竞争理解办公市场居住市场经济效益办公市场－－宏观供求08年6月，李嘉诚旗下上市公司和记港陆将世纪商贸广场以低于今年一季度上海甲级写字楼平均售价5.1万元低价“贱卖” ；全国今年上半年6.7万家规模以上中小企业倒闭，超过2000万工人被解聘 ，中小型企业倒闭率达到8.5%;在油价屡创新高和国际快递巨头调低中国市场价格的同时，大批物流业中小型企业面临倒闭； 05－07年经济利好刺激办公需求趋于饱和；并且随着全球经济环境恶劣及市场环境的变化，市场需求量迅速降低；并且随着上海新增办公体量持续增加，市场趋于饱和，尤其是非商务核心区域，市场明显饱和，未来几年办公市场严峻；办公市场－－供应楼盘名称物业形态开盘时间办公物业总供应量办公物业未来供应铭德国际广场办公07.061.80.54海泰时代大厦办公06.012.70.74海泰国际大厦办公07.052.41.3宝矿国际大厦办公05.106.14.7企业广场办公07.083.92.49合计/16.99.57虽然供应体量不大，但目前闸北内环内办公产品普遍销售周期过长，资金回笼周期过长未来虽然只有近10万方体量，但以现有的年均去化体量仍需2-3年的周期去化，市场压力明显。办公市场－－土地地块公告号 地块名称四至范围产业用途土地面积（公顷）容积率最大体量200801102闸北区117街坊5丘地块东至民立路、南至规划共和路、西至恒丰路、北至康吉大厦商业办公用地、道路用地1.4755≤4.0办公：5.920071201闸北区204街坊25丘西至中祥大酒店，北至中兴路商业、办公0.51142办公：1.020070901闸北区芷江西街道191街坊27、28丘，189街坊18丘东至长兴路、南至交通路、西至大统路、北至太阳山路；东至长兴路、南至太阳山路、西至大统路、北至永兴路商业、办公、住宅4.42242.5-3.0商办：10.5居住：2.0合计/////商办：17.4居住：2.0（07年至今闸北内环土地供应）苏州河以北以及不夜城商务圈规划实施，商务办公持续供应，去年以来共有商办17万方土地新增供应，后续办公竞争压力进一步加大，市场竞争环境进一步恶化。办公市场－－去化楼盘名称开盘时间供应体量去化体量07年月均去化08年月均去化铭德国际广场 07.0618000124131566 ㎡/月161 ㎡/月上海白马大厦04.093632336058325 ㎡/月84 ㎡/月企业广场07.083900014126873 ㎡/月1181 ㎡/月海泰国际大厦0