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武汉K11调研报告 项 目概况及 区位分析 01 为避免有小伙伴对项 目尚不了解 ，一些简单的项 目基础信息我们先交待 武汉 K11位于解放大道与利济北路交汇处 ，地处华中商业的黄金 区域——武广商圈。 根据官方信息显示 ，5km辐射 170万城市人 口。除此之外 ，这个 区域也有几个特点值得留意 ： · 竞争激烈 （ ★★★★★） 与本地霸主武商集 团 （世贸广场 +武商广场 +武汉 国际广场 ）一街之 隔 ，其正后方有恒 隆广 场 （17.7万方 ，2021年即将开业 ），一步之遥还有武胜路凯德。 大部分市场 已知 品牌 已被武商集 团收入囊 中 ，部分外溢品牌被武商与恒隆拉扯争夺 ，中端社 区定位被凯德 占据。 那么 ，定位 「艺术、高端 」的K11务必需要更细分的市场定位来实现 自我突围。 · 办公人 口聚集 （★★★★） 作为武汉最老牌的商圈 ，以武商写字楼、新世界写字楼为代表的优质办公人群聚集 ，而 目前 武商 内的餐饮的多样化程度及调性 ，均不能完全满足此类人群的需求。 · 外地访客获取 （★★★★） 武汉的医疗水平始终处于华 中最高 ，而其 中最优质的两家 医院—— 同济 医院与协和 医院 ，均 在项 目周边 ，尤其是 同济 ，与项 目仅一街之隔 ，步行 5分钟范围内。 此两家 医院处于每天爆满状态 ，吸引大量外地就 医人员。K11还没开业时 ，朋友 圈就有人打趣 道 ： 「以后去同济终于可以开车了 （车停在 K11）。」 如果从抵达 目的角度将购物 中心按两类划分 ，大致可以划分为购物型和社交型。在整个武汉 市场 ，武商是购物型的绝对典型 ，而武汉天地则是社交型的绝对典型。 K11身处武广商 圈 ，在武商 、恒 隆等购物型项 目的围合 中 ，打造社交型场所成 为其 唯一 出 路 ，再结合 K11自身的 “艺术”基 因 ，一切都显得更加顺理成章。 这也是为什么从一开始 ，我就没有抱着 「购物 」的出发点去看待这个项 目，正如其 自身的项 目名称—— 「武汉 K11购物艺术 中心」。 对项 目有了初步的定性 ，再来看看其物业条件和抵达性。 实际开业时间 ：2020年 12月 12 日K11 A rt Mall HK2 （二馆 ）及户外街 区11t h Avenue开业 ，共计4.2万方 ，可租赁面积 2.8万方 ；4.5万方的A rt Mall HK1 （一馆 ）将于2021年亮相 本次开业的街 区和 Mall的部分均为旧物业改造 ，原址为新世界百货。 众所周知 ，老百货的改造受到核心筒、机电、层高等物业结构限制 ，发挥空间非常有限 ，而开 发商往往需要抠破脑袋在空间限制下来实现视觉突破和空间实用性。 本次开业的K11二馆 ，就面临着新世界百货改造的重重障碍。 而 K11的不利 因素还有一条 ，抵达性。 K11虽两面临主干道 ，但均有高架遮挡 ，地面层平 日拥堵严重 ，这为 自驾抵达的访客造成了 一些 「心理障碍 」。 同时 ，对 自驾不够友好 的 ，还有其停车场 ，虽然拥有 1500个车位 ，但 因与写字楼 、酒店及 住宅共用 ，车位并不宽裕。 加之物业老 旧，动线不够清晰 ，若以新场标准来衡量 ，其停车体验算不上优异。项 目无地铁 直连 ，距离轻轨利济北路站 尚有距离且需要跨越一条8车道的大马路。 粗略问几位周边有车的小伙伴 ，十之八九选择打车前往 ，因为觉得地铁及 自驾均不方便。 为了解决这一问题 ，K11也下了大功夫 ，将市政的过街地下通道装饰一新 ，以优化顾客 的到 达体验感。 市政通道包装 其实真的有那么不方便吗？笔者认为也未见得。 目前 「抵达不便 」的标签 ，可能更多来源于一些主观心理 因素。也许后期随着新项 目逐步成 熟 ，慢慢这种情绪会得到缓解。 BTW ，还有一条被广为吐槽的点 ，K11停车场8元/小时 ，高于隔壁武汉国际广场6元/小时 ， 处于 目前武汉购物 中心最高水平。