同致地产_广东惠州德威朗琴湾项目策划销售报告_184页_XXXX年.pptxVIP

深圳市同致业房地产顾问有限公司sep,2010致：惠州市德威集团有限公司惠州德威·朗琴湾项目策划销售报告深圳市同致业房地产顾问有限公司 2010年9月免责声明 本报告仅供参考之用，并不代表同致业向有关机构或人士做出任何投资推荐或承诺。报告中有关信息已力求真实准确，但恕不保证絶对无误。 投资者在做出任何实质性决策之前，须自行对市场形势作出判断。同致业对投资者仅根据本报告所做出的任何决策并不承担任何责任。 同致业对本报告享有版权，任何机构或人士未经许可不得随意复制或散发本报告之内容。任何公开发表之文件在引用本报告之内容时，敬请注明出处。 惠州朗琴湾项目策划销售工作思路竞争项目分析惠州房地产市场分析市场调研项目与区域市场关系区域客户理解分析项目核心价值分析项目市场定位分析项目理解项目客户定位分析项目价格定位分析项目入市建议项目销售周期及目标销售策略与实施项目价格总策略对竞争项目销售策略惠州朗琴湾项目策划销售工作思路广告策划思路项目品牌建设市场推广媒体战略思路项目形象宣传项目商业定位商业业态定位项目商业定位商业租售建议商业销售时机建议联合销售模式建议销售模式与其他建议同致资源平台物管配合营销策略第一部分 市场调研汇报内容一、 2010年上半年市场回顾二、 2010年上半年市场总结分析三、 2010年下半年市场展望及分析四、 客户分析五、 主要竞争对手分析2010年上半年宏观市场回顾政策从年初释放从紧信号，未见明显成效开始。第二季度一系列的政策组合拳出台，从金融、税收、土地等方面，从中央到地方、层层落实，给高速上涨的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。经济美国经济恢复缓慢，美国压迫人民币升值。为平衡国际压力和国内形势，国内重回货币调节政策，人民币短期内已经开始快速上升。动态政策调控效果低于预期，刚性需求通过观望，释放可能较大；大城市房价有价无市，小城市房价坚挺，且购买力较强；政策调控从紧，地产格局微妙，行业洗牌加剧。2010年上半年宏观市场回顾2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实，关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论，房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论，一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论，是遏制？还是平稳？2010年新年伊始，国务院”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调：一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台，互为补充，形成“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度，远远超过了2007年的房地产市场调控。年初出台“国十一条”，大部分为指导性政策，整体仍显利好。2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心4.15新政及补充细则陆续出台，各地城市落实细则，楼市急转直下第三季度楼市酝酿第二波调控，各项配套政策陆续出台。2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方面的系列措施。从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使得一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价略有松动。日期政策出处要点4月15日国务院（一）首套房建筑面积在90平方米以上，首付款比例不得低于30%；（二）二套房，首付款比例不得低于50%，利率1.1倍；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月21日银监会第二套房认定标准，以家庭为单位。认房不认贷，这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。6月5日住建部、中国人民银行、银监会二套房认定标准，改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”的漏洞。2010年上半年宏观市场回顾金融政策：把控信贷杠杆银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控以来楼市开始降温，楼市成交量出现明显萎缩，房地产开发商的销售周期拉长，回笼资金的速度减慢。同时，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。 严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%并且加强房地产销售监管，三管齐下，促使开发商不能囤地囤房，从而遏止房价快速上涨。日期政策出处要点2月11日银监会下发 《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。6月13日国务院公布了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》。通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各