房地产产品容积率与利润关系讲义.pptxVIP

;谁动了我的面积——对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式;先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理;看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理;容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，他反映的问题不仅仅是数字那样简单;我们需要理解容积率的那些问题？;先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应该如何确定容积率的问题;案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利;案例二：中心红树湾——满足3.18的情况下，如何更多盈利，改变产品功能组合;案例三：杨柳国际新城——地价不高、规模超大、市场快速发展、品质领先，放长线钓大鱼;总规划平面图;杨柳国际新城规划效果图，容积率不到1.3;容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定;一个容积率确定的案例——湛江地王项目;深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系;高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳香域中央;高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳中信红树湾;较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳幸福海岸;较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——深圳天悦龙庭;容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标;项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一;项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二;项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定;方案主要规划技术指标对比;上述案例借鉴的几个关键点——我们需要清楚的了解不同容积率对应的产品状况;思考下面几个实际问题，也许对我们从技术层面理解容积率更有意义;中信红树湾——即偷面积，又偷价值;香蜜湖一号平面规划图——同样地价的不同价值，偷价值过度;技术层面，谁在影响容积率？;社区规模——往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？;规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松;规划结构和布局形式——金地香蜜山的短板结构在考虑了景观和户型的同时，容积??降低;地块形状如何影响容积率？;产品类型的组合如何影响？;规划方案和效果表现如下：;由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异——以幸福海岸为例;纬度的影响日照间距的问题——保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大;户型组合形式问题——一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率;北京开发商常做的事情——进深大了，容积率提高了，房型变差了，150的房子如此尴尬;南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高平均进深，提高覆盖率，增加容积率;比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可以舒适的房型设计的不够通透;了解了容积率的内涵和意义将更有利于我们在项目运作过程中，客观理性的决策项目;结束，谢谢！;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。5月-215月-21Monday, May 31, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。18:55:3518:55:3518:555/31/2021 6:55:35 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。5月-2118:55:3518:55May-2131-May-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。18:55:3518:55:3518:55Monday, May 31, 2021 13、志不立，天下无可成之事。5月-215月-2118:55:3518:55:35May 31, 2021 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt have known my way about. 。31 五月 20216:55:35 下午18:55:355月-21 15、会当凌绝顶，一览众山小。五月 216:55 下午5月-2118:55May 31, 2021 16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2021/5/31 18:55:3518:55:3531 May 2021 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。6:55:35 下午6:55 下午18:55:355月-21