建业营销方案.pptxVIP

天高几许问城邦建业·壹号城邦2010年营销传播提案奢侈品？城堡？还是其他？炬作思考的道路，与三年来建业·壹号城邦走过的道路一样曲折。这不是一个上手就可以操作的项目，只因，这是一个超常规的项目，是一个在不可能的环境中创造可能的项目。。。建业·壹号城邦，高价及高价下的各项质素，要求她必须：1、在激烈的市场竞争中，准确占位，并找到属于自己的客户群；2、在恶劣的区域环境里，找到属于自己的惟一和第一；3、在未知的政策变动中，一击即中，一战成名。换言之，就是——卖得更快+卖得更贵+卖得更出名只有在这个目标下的营销推广才是更有价值的一个例子。。。同样位置欠佳价格洼地、同样的建筑形态、同样的内核大于外在、同样的品牌影响力、同样强大的老业主基础。 上海星河湾：浦东星河湾：只用了一天的时间，创造销售额达46亿！09年项目销售新记录：单日销售264套、单日成交金额达46亿元！均价近50000，大大超过周边35000的均价名贵石材1、星河湾的规划及开发模式：沿袭兵营式小高层规划，覆盖率低、楼间距大，均好性强，豪装车库，五星级酒店会所，金钥匙物管名贵灯饰名贵厨具卫具2、星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化；厨柜高级地柜及吊柜菲林格尔/德国ALNO厨房电器伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka德国米勒浴缸德国豪式按摩浴缸德国当代洁具主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连水龙头，阿波罗淋浴房等TOTO/杜拉维特/德国当代龙头汉斯格雅/德国当代3、星河湾的客户：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用于自住兼保值；有部分客户为星河湾忠诚的粉丝；4、星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动。目录 ContentsPART 1—分析 Analyse1.1、市场局势 Market analysis1.2、市场竞争 Compete1.3、项目概况 Project Analysis1.4、目标客群 Object Clien PART 2—核心 Core2.1、 定位 Strategies2.2、 传播核心 Orientation2.3、 核心演绎 Strategies PART 3—策略Strategies3.1、 营销原则 Marketing Principles 3.2、 产品策略 Product Strategy3.3、 营销策略 Marketing Strategy3.4、 推广策略 PromotionStrategy3.5、 公关策略 PR StrategyPART 4—战术 Tactics4.1、总策略General Strategy 4.2、推广阶段 Offensive 4.2、阶段执行 Medium Budget PART 5—创意 Idea1.1、市场局势 Market analysis1.2、市场竞争 Compete1.3、项目概况 Item Survey1.4、目标客群 Object ClienPART 1 分析篇1.1 市场局势——宏观背景金融方面：从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。四大银行调整贷款利率，由原来的70%调整至85%。贷款方面：对二次以上置业者，要求首付提高到四成，并不再享受利率优惠。首次置业贷款将提高至3成。土地方面：加大对闲置土地的监管。小结：国家加大房地产行业调控，对于改善性住房和投资市场影响较大。对于豪宅市场，尤其是郑州的豪宅市场“暂时”无太大影响。市场局势——微观环境（销售现状）2、成交均价上涨372元1、到3月，总的趋势是“供不应求”3、90㎡以下为主导，大户型稀缺3、供应量减少，将在今年逐步加大。市场局势——微观环境（郑州土地现状）1、地王频出，地王频出：冉屯路沿线5个地王，成交均价在每亩446—630万元之间。鑫苑地王更是以每亩690万的天价拿下了博物院东侧项目。名企归来：华润置地旗下超智资源有限公司以底价获得铭功路太康路地块。该土地用地面积65170平米，建筑面积404056平米，住宅面积20万平米。土地方面：在09年供不应求局面下，市场供应量逐步加大，市场供求关系杠杆将发生改变。市场小结1、郑州市场在2010年，将从“供不应求”到“供大于求”转变；2、地王频出，市场持续火爆，带动市场均价上扬、消费者心理价 位提升。1.2 竞争分析3341142522010年竞争格局在售未售银基王朝怡丰森林湖鑫苑地王蓝堡湾英地天骄华庭32121天伦庄园普罗旺世联盟6期鑫苑现代城4345主要竞争对手界定：1、联盟6期2、蓝堡湾3、英地天