房地产开发与经营第三章房地产市场及其运行规律.pptxVIP

第三章 房地产市场及其运行规律;第一节 房地产市场概述;房地产业的运行环境;其中： 影响房地产市场发展的基本因素是：社会因素、经济因素、政策因素 社会因素包括：传统观念及消费心理、社会福利、人口数量和状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等 经济因素包括：经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 政策因素包括：土地供给政策、城市发展政策、住房建设和住房消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产税收政策等;;;消费者或买家;二、房地产市场细分 （一）按地域范围细分 最常见是按城市划分 还可按省或自治区所辖的地域划分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场;（三）按增量存量细分 分为三级市场 按增量存量方式划分 土地 房屋;（四）按交易形式细分 土地的交易 新建成的房地产产品交易 存量房屋的交易;（五）按目标市场细分 按建造标准或价格水平 按目标市场的群体特征;三、房地产市场指标;指标名称;指标名称;指标名称;第三节 房地产市场的特性与功能;（四）市场价格与位置密切相关 开发商品的不可移动性，使房地产价格与所处的地理位置关系极大。 人口的增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，使房地产价格总体呈向上波动趋势。 现实价格要考虑交易主体个别因素的影响。 ;（五）存在广泛的经济外部性 经济外部性：是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。 （六）市场信息的不对称性 信息不对称性：是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。;二、房地产市场的功能 （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化;（三）指导供给以适应需求的变化 引起房地产市场供给变化的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件的变化;第四节 房地产市场的运行规律;（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态 房地产空间市场和资产市场紧密联系 空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。 空间市场上的供给又是由资产市场决定的。 房地产市场存在一种均衡状态，在该状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。但均衡状态非常短暂，大部分时间市场处于不均衡状态，呈现向均衡状态回复，围绕均衡状态上下波动的趋势。;二、房地产市场的周期循环 （一）房地产周期循环的定义 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （二）房地产周期循环的原因 原因;（三）传统房地产周期理论的主要内容 主要内容： 在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期。 在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。 房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异很微小。 房地产市场的一个运行周期包括的阶段： ;（四）分析房地产周期运动的新观念 现代房地产周期研究认为： 经济扩张和创造就业不再是线性关系 就业机会增加与空间需求不再同比增长 经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加 在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去做预测。;（五）房地产市场的自然周期 ;（六）房地产市场的投资周期;（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 房地产市场自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。;三、房地产泡沫与过热 （一）房地产泡沫及成因 泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。《新帕尔格雷夫经济学辞典》 房地产泡沫：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。;2.房地产泡沫的成因 ;（二）“过度开发”及诱因 1.房地产市场中过度开发的含义 房地