物业管理内部管理制度.docxVIP

良心创作， 质量保证， 排版规范， 直接引用， 望您认可。 物业管理内部管理制度 1、管理方式 在本项目的服务中，将充分利用技术优势、管理优势和资源优势，吸收国际先进的物业管理思想，结合扬中地区的人文特点，制定本项目物业管理处的管理体系。 2、管理的组织结构 根据本项目物业管理的要求，结合物业长期运作的特点，按照资源共享，服务第一，精干高效、反应迅速的基本原则，设计了本项目物业管理处的组织结构，他的特点是：组织中各种职务按系统排列，权利集中，责任分明，命令统一，联系简捷，适合量化管理的要求。 3、运作机制 3.1管理目标分解机制 在目标管理体系中，对总目标的分解、化大目标为各个分目标，每完成一个分目标，对总目标来说是跨了一小步，每一个一小步累加就变成一大步。对总目标来说，就是通过各个分目标的完成，来实现本身的目标。 3.2 监督机制和自我约束机制 6、管理规章制度 吸收国际先进物业管理思想，结合中国人性化管理传统，在制定管理规章制度时注意做到使物业管理既有法可依，又管而不死，保持规章的适度灵活性，努力营造良好的工作和生活氛围，体现“以人为本”的管理理念。 6.1管理制度订立的原则 管理处外部公开制度的订立应符合物业管理相应的法律、法规规定。所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障服务大众。本公司法律主体在权力行使上的均衡，明确细化涉本项目物业管理服务有关法律主体的责任和义务边界，保证委托管理合同文本的顺利实施。 管理处内部管理制度，以公司通过的质量管理体系为基础，将完整的体系延伸、移植到本项目物业管理处。对规范而行之有效的程序文件、作业指导书、质量控制记录作适应性修改后，形成本项目物业管理处的质量管理体系。 在接管本项目两年后，该管理项目要达到国际质量管理体系的基本要求，争取创造条件通过认证。 6.2外部公开管理制度的构架 外部公开管理制度作为本项目管理处质量管理体系公开文件及外来文件，包括如下主要文件（具体内容待中标后随贯标文件发管理处）： 主要法律和法规 ? 《中华人民共和国物权法》 ? 《中华人民共和国合同法》 ? 《中华人民共和国民法通则》 ? 《中华人民共和国消防法》 ? 《中华人民共和国环境保护法》 ? 《物业管理条例》 主要部门规章和地方法规 ? 《宣城市物业管理条例》 ? 《宣城市住宅区物业管理条例实施细则》 ? 《宣城市住宅物业服务等级标准及收费指导价》 ? 其他物业管理相关规定 6.3内部管理制度的体系内容 ● 质量手册 阐明本项目物业管理处的质量管理方针以及质量管理体系中控制要素的说明。 ● 程序文件 涵盖管理处对中心所有日常物业管理规范。 ● 作业指导书 ? 档案管理制度 ? 日常规范文本管理规定 ? 发函及通告规定 ? 办公用品管理规定 ? 服务质量及日常管理评定标准 ? 设施设备维修保养及清洁卫生评定标准 ? 物业夜间巡查制度 ? 交接班制度 ? 对讲机使用保养规定 ? 物品进出管理规定 ? 消防安全巡查制度 ? 消防培训、演练制度 ? 防火责任人职责 ? 工程技术员消防职责 ? 消防设施、器材管理和保养规定 ? 消防监控中心防火制度 ? 物料仓库管理规定 ? 物品分类及申购领用管理规定 ? 外包合同（协议）评估制度 ? 外包合同（协议）签订程序 ? 外包合同（协议）管理规定 ? 合格供应商评估制度 ? 发票及收据管理制度 ? 现金报销及管理制度 ? 财务报表提交制度 ? 消防治安类应急处理程序及方案 ? 工程故障类应急处理程序及方案 ? 人员伤害类应急处理程序及方案 6.4物业档案管理 物业档案资料是物业管理的重要资源。为建立完善的档案并进行科学的管理，我们按照档案管理的有关规定的作业指导书《档案管理规定》，对本项目档案进行全面收集整理，将其系统科学的分类，建立完整的资料档案。 6.4.1档案内容 档案管理的具体内容涉及：物业基本档案、管理文件汇编、设备设施检测档案、设备设施维修保养档案、房屋本体维修保养档案和管理运作类档案。各类档案内容涵盖如下： ◆ 物业基本档案 ? 物业土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料） ? 物业设施设备的质检、消防、劳动及公安音像等管理部门验收合格文件 ? 物业机电设备保养合同 ? 物业公共区域设施设备验收记录 ? 物业公共区域设备设施移交记录 ◆ 管理文件汇编 ? 管理合同、管理公约、服务指南等 ? 物业各类管理规章制度 ? 各项管理外包合同 ? 合格供应商名录及供应合同 ◆ 设施设备检测档案 ? 供电部门对变配电间定期进行电气测试的报告记录 ? 生活水箱定期清洗消毒记录（包括卫生部门水质检测报告、清洗人员体检证明） ? 避雷系统定期检测报告 ? 定期沉