世茂地产昆明项目政府基建产品详情.pdf

-昆明双凤股权投资集合资金信托计 划 尽职调查报告 本尽职调查报告内容及结论为我部经过双人实地调查和核实，并在认 真分析整理的基础上形成，我们承诺对报告内容的真实性、准确性、 完整性及所作判断的合理性负责，保证报告内容全面反映了业务信 息，不存在虚假和误导性陈述，未回避对业务风险的揭示。 1 目录 一、项目概况3 （一）信托要素3 （二）交易结构图 11 （三）项目开发的背景 11 （五）合作历史 12 二、合规性分析 12 （一）信托资金来源 12 （二）交易对手主体资格 12 （三）资金用途 12 （四）交易结构 13 三、投资标的——成都云璟企业管理有限公司 14 四、项目公司分析（云南万誉房地产开发有限公司） 14 （一）基本情况 14 （二）经营情况分析 16 （三）财务状况分析 16 五、标的项目分析 19 （一）项目基本情况 19 （二）项目市场状况 32 （三）项目分析41 六、操盘方——上海世茂建设有限公司45 （一）公司基本情况45 （二）经营情况分析48 （三）财务状况分析 58 （四）融资情况分析 74 七、调查结论77 2 -昆明双凤股权投资集合资金信托计划 一、项目概况 （一）信托要素 项目名称 -昆明双凤股权投资集合资金信托计划 是否银信合作: 资金运用领域：房地产 资金运用方式：投资 否 项目特点 是否信政合作: 是否关联交易：否 管理方式：主动管理 否 投资标的：成都云璟企业管理有限公司（名称待定，最终将持有SPV 49%股权） SPV：成都峰汇圣企业管理有限公司（以下简称“成都峰汇圣”） 交易对手 项目公司：云南万誉房地产开发有限公司（以下简称“云南万誉”） 目标项目：云南省昆明市官渡区双凤项目（包含A9、A10、A11三个 地块） 发行方式 财富自销、三方代销 信托拟设立“-昆明双凤股权投资集合资金信托计划”（以 下简 称“信托计划”），信托计划总规模不超过 151,520 万元，其 中 1,515.2 万元用于缴纳信保金，剩余 150,000 万元中，0 元受让周 洪波持有的标的公司 100%股权，100 万元用于实缴标的公司的注 册资本，剩余资金进入标的公司的资本公积。 SPV 层面：1、标的公司不超过5.2 亿受让SPV 股权，其中：（不超 评 过 2.088 亿）受让嘉兴鼎航投资合伙企业持有 SPV19.6750%股权； 审 （不超过1.735 亿）受让嘉兴鼎信智赢持有 SPV16.35%股权；（不 人