XXXX1102_天津_水榭花都_花园洋房价格策略及下阶段营销.pptxVIP

谨呈：天津市天山房地产开发有限公司 2008年10月28日报告要解决的问题：如何确保大盘项目启动成功？如何在冬季持续销售？报告架构Part 1价格制定背景Part 2核心均价推导Part 3阶段营销支持报告架构Part 1价格制定背景基于对客户需求的研究制定价格项目本体分析区域市场内客户研究市场竞争分析项目意向客户需求分析滨海新区市区津南区大港区 位于东部安置区北侧西面为项目规划的旅游风景区——天山海世界一期开发项目概况：花园洋房、叠拼洋房、小高层、高层的建筑形式组成占地面积：356亩建筑面积：50万平米左右首期面市总户数： 共计360户（280户花园洋房+80叠拼洋房）户型面积：150-210平米社区配套：幼儿园、业主会所及其他商业配套科技含量：地板采暖、新风系统9栋花园洋房144套10栋叠拼洋房80套 沿街洋房7栋花园洋房136套 区域市场客户对居住的标准较低，刚性需求在80-100平米之间 产品差异化不明显，洋房单户面积平均在163.5平米左右，均为三室户型，产品均质 叠拼产品单户面积平均在200平米左右，属于类别墅产品来访客户区域分析（500组来访样本）：小站本地客户占来访客户的43%与小站有地缘关系的大港及咸水沽占总来访的52%来访客户接待描摹客户描摹客户A：李先生42岁，自营职业，居住在幸福公寓还迁房，不了解商品房与还迁房的区别。原音重现：我定了房子，就等收房时再交钱了吧。客户B：李女士38岁，大港居住，在小站上班，工业园企业职工，喜好产品，不能接受价格，原音重现：我们那儿（大港）润泽园的房子不错，当时买的时候才 3000多。客户Ｃ：齐女士，４0岁，小站本地人，经营一家建材商店，过去购买的物业均为小产权房，价格低廉且无物业管理，对商品房概念不明确，但也表示出对项目的兴趣。大港客户对津南区的认识、对小站的认识？—— “这边人对津南区没什么了解，因为平时不去那边，顶多就是路过。对小站更没了解了，油田有好多外地人，应该没听说过小站。”—— “在小站置业的人应该有，但不会太多，毕竟小站一来比大港要远多了，二来也没有市里方便”——“练兵园知道，不太了解，新盖的话价格应该不贵吧？。”——“我要是在小站买房的话，首先要看价格是不是合适，4000以内最好。”津南客户对小站的认识？——“那边还行，房子比我们这边的便宜。”——“土生土长的，没有必要过小站，如果有闲钱，我也不会过去买的，小站的人太野蛮了，不合群。”——“我在那边上班，下班就回来了，所以也不太了解。”——”现在不是在修练兵园，等开发了兴许那边就行了。“——“我们的亲戚朋友都不在那边，所以如果有钱也不会考虑过去买房子的。”区域客户对小站原有印象不好，对津南及小站的规划发展持观望态度米兰阳光产品：小高层总占地40万，正在销售第三期开发商：米兰置业泰达港湾产品：高层+小高层开发商：泰达集团旗下逸港蓝湾投资有限公司金地格林产品：洋房+小高特色：复合地产，宜居生态地产开发商：金地集团和兴辉煌名都产品：小高层开发商：和兴源置业有限公司御和新苑产品：普通住宅无明显特色开发商：迪源房地产津南双港城市近郊津南咸水沽区中心领世达观产品：洋房特色：大社区中的独立组团，配套成熟开发商：红勘集团大港港东新城区封闭市场客户选择住宅产品，区域为主要的参照系数本项目地处津南腹地，不在市区客户比选范围均价600070006500均价5300600055005000均价38004500400035003000北闸口、小站 大港双港咸水沽近郊项目售价受市区观望情绪影响，波动较大房地产开发相对成熟区域均价较高按“沿外环区域咸水沽其他县大港顺序楼盘品质及价格呈递减趋势项目本体位于房地产开发相对滞后区域随着后期开发力度加大，对均价将有辅助提升作用80万左右110万90万60万左右50万左右70万50万35万左右30万北闸口、小站 大港双港咸水沽受主流产品面积区间影响（90—110平米）项目周边区域市场总价平均在55—60万左右相比强势竞争项目我们的优势：社区规模体量、产品类型、区域市场少见的样板房实体展示金地格林世界量价走势和兴辉煌名都量价走势花园洋房产品低价率先面市，月均去化35套左右07年中旬补充小高产品，同时提升洋房产品价格08年10月掀起降价风潮，价格直降2000元/平米，销售量明显提升价格走势比较平稳，提升不大高价节点，销售量明显下划进入08年随着产品逐步呈现，一期入住，量价走势趋于平稳近郊区域项目率先打响价格战，并呈逐步向远郊扩散之势远郊项目呈现封闭市场明显特点，销售量较为平稳区域市场内，传统旺季月均去化量在15-30套左右优势：4.2米开间主卧区，双向入户方式全明户型，南北通透赠送超大面积私家花园劣势：起居厅4.5米开间相比较总面积不具备优势客厅与餐厅进深过长，影响采光一层VS金