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中国房地产市场分析的论文 篇一 《中国房地产市场金融因素分析》 [摘要]我国房地产金融市场由于市场缺陷，信息不对称，非公平交易等，出现了信用风险、市场风险和操作风险，如何构建多层次的房地产金融体系，本文作了有益的探索。 [关键词]房地产金融要素 一、中国房地产市场金融机理分析 1.中国房地产市场境外因素分析。“9?11”事件之后，美国政府采取了放松银根和美元汇率不断贬值的货币政策，对避免美国经济遭遇短期衰退产生了积极影响，其副作用也展露端倪:美国的楼市快速上涨，出现“非理性繁荣”局面。由于人民币汇率在2021年7月之前是采取盯住美元的固定汇率制度，人民币升值压力逐渐增大，国际资本投机大举进入，直接表现为中国外汇储备的迅速增加，中央银行越来越多地向市场供应基础货币，出现了流动性过剩，必然会使资产价格出现膨胀。但由于股市在2001年到2021年期间处于泡沫破灭阶段，房地产市场几乎成为吸收这些过剩资本的惟一渠道。期间美联储自2021年之后多次加息，给中国的货币政策操作提供了一定空间。于去年8月底停止后，人民币汇率升值速度走快。但只要人民币升值的幅度小于国际市场预期的幅度，中国宽松的货币形势就不会从根本上发生改变，这对于中国楼市及股市来说就是利好。 美国的楼市是否会出现硬着陆。如果当前美国楼市出现了大幅度下跌，美联储很可能会再次采取放松银根的政策，因为楼市对经济的影响远远大于股市的。这样对中国的汇率改革和宏观调控来说都是十分不利的，会增加中国经济波动的风险。对于中国投资者来说，很可能会面临这样的结局：人民币升值压力会因美国放松银根而增加，更多的国际资本会流向中国，中国的外汇储备继续大幅度增加，金融和经济领域的流动性更加过剩，股市和楼市的价格继续大幅度上涨，泡沫迅速膨胀。在外界的压力之下，人民币的大幅度升值使国际资本从中国撤出，经济出现降温的同时资产泡沫也会破灭。这就是当年日本的前车之鉴!但影响中国房地产价格因素十分复杂，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前宽松的货币环境不变，政府依然可以找到防止泡沫继续膨胀的办法，在很大程度上摆脱美国楼市的牵制。 2.房地产市场内在要素分析。目前中国的房地产市场的利益机制不平衡，房地产市场有让整个社会的财富在短期内向少数人聚集之嫌，少数人利用公共资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时，暴利也就不可避免社会和谐即成为空谈。 房地产市场何来暴利行为?其根源在于房地产要素的非市场化与产品交易的市场化。如果房地产市场要素是公共的如土地和金融资源，且可用低于市场的价格获得，那么通过权力方式获得这些要素的人就可以得到高于市场的利润。当房地产市场要素非市场化，而房地产市场产品完全由市场来定价时，对于房地产这样的特殊产品，不仅房地产企业可以垄断性定价，也容易把成本让整个社会来承担，使其收益让少数人来获得。正因为市场暴利的存在，加上房地产市场进入门槛和生产技术含量低，使国内的各种企业纷纷进驻房地产市场，无论是制造业还是高科技产业，无论是民营企业还是军工企业。这也说明，如果房地产企业不是高利润、房地产业没有暴利，这些本来利润就高的企业会轻易地转入房地产市场吗?两种可怕的后果将产生:一是会导致产业结构逆选择，即先进的产业结构向传统产业结构转移，使得国内产业结构调整困难;二是社会资金逆流向，即大量资金向房地产业流动，最终导致房地产市场的泡沫。 在一个健全的市场中，通过资源的流动只能有平均利润，不能有暴利，这是最为基本的法则。目前中国的房地产市场刚处幼年，与成熟的市场仍有很大差距，特别是在一种转轨经济中，我们要对这种随时可能出现的行业暴利有比较清醒的认识，然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。 3.中国房地产市场企业资金链循环分析。房地产市场火爆的另一个原因是完全背离金融市场法则的融资模式。从这几年的情况来看，进入房地产市场的条件并不在于其实力，而是能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近，即如何用金钱与政府权力进行交易。但当交易规则发生了变化，土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，以及如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度，看准并操纵房地产金融制度缺陷来力求发展。 在房地产市场上，拿到土地就等于得到了入门证，然而竞争的存在使获得土地意味着出价要高。要消化过高土地价格的成本，就得缩短土地项目经营的时间，使产品尽快地推向市场，其资金和更具优势的营销就是便利的融资与销售的高端人才。可以说，如果不存在目前国内住房预售制度的弊端，要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。因为在目前的预售制度下，任何企业只要所谓四证齐全，就可以