“营改增”对房地产企业的影响及对策.pptxVIP

;;; 2013年5月24日，财政部,税务总局下发《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》，并于2013年8月1日正式实行。 由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范围正式扩大到全国;2013年12月12日，财政部,税务总局联合下发《关于将 铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自2014年1月1日起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围 2014年4月29日，《关于将电信业纳入营业税改征增值 税试点的通知》得到国务院批准，自2014年6月1日起电信业也纳入了“营改增”试点 ;房地产业 建筑业 金融保险业;2;2;房地产企业的税负情况; ;房地产企业 税负概况;2013年对64家上市房地产企业的年报统计 平均净利润率是 10.85% 去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为 1.15：1 相当于房企每赚 2.15 元，就要被征收1.15 元的税负。 ;;营业税（全额征税）——增值税（增加值征税） 营改增—— 增值税链条更加完整 税收环环相扣——消除重复征税;财务处理的规范——原先施工行业粗放管理 增值税发票——营业税普通销售发票;三、消除重复征税，减轻税负;;“营改增”后税率的假设： 现行增值税一般纳税人的增值税税率为17%，试点地区在进行“营改增”的过程中又新增了11%和6%两档新的税率。;假设房地产企业的应税收入为S，则“营改增”前 应纳营业税为 5%S（城建税及教育费附加暂不考虑）。 假设房地产企业的增值税税率为B（B1为房地产企业的销项税率、B2为房地产上游行业的增值税率），营业收入为S，营业成本为C，能够取得的增值税可抵扣金额的比例为N。 则销项税额 =［S/（1+B1）］×B1 进项税额 = C×B2×N 企业的应纳增值税 =［S/（1+B1）］×B1-C×B2×N;假设上游建筑企业的增值税率为 6%，即 B2=6% 增值税可抵扣金额能够全部取得，即 N=100% 当房地产企业的销项增值税率为17%，进项增值税率 为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税税率为6%）， 如果要 5%S［S/（1+17%）］×17%-C×6%×100%， 经计算可得出结论： 当营业成本与营业收入之比 C/S158.83% 时， “营改增”后房地产企业的??负会降低， 营业成本与营业收入之比可能大于158.3% 吗？;当房地产企业的销项增值税率为11%，进项增值税率为6%时（建筑业“营改增”后适用的增值税率为6%），令 5%S［S/（1+11%）］×11%-×6%×100%，经计算当营业成本与营业收入之比 C/S81.83% 时 “营改增”后房地产企业的税负降低。;房地产企业税负变化测算及影响分析;测算结果表明：房地产行业增税率为11%，上游企业的增值税率为6%时，被选房地产企业的税负都明显增加;20家上市公司的预估增值税都要比实 际缴纳的营业税高;所有企业的税负增长率都是正数 增值税＞营业税;上述20家房地产企业当中没有一家企业的营业成本C与营业收入S之比能大于81.83%。 分析结论： 在房地产上游行业实行6%的增值税率，在房地产行业实行11%的税率，可抵扣进项税额比例为100%时，当营业成本与营业收入之比小于81.83%，房地产企业的税负会升高。;从营业税和增值税的直接税负看， 营改增后是增加的。 但总的税负如何？;在可抵扣额度达到一定水平后——房地产企业便会实现税负减少 如何提高可抵扣额度 ？！;;第一： 有发票——钢筋、水泥等大头材料能获得增值税专业发票 无规范发票——许多价值低但用途较广的零散原料。（原料的供货商是私营工商户、五金店铺、小范畴纳税人，等等，大部分都是依照固定的税款数额纳税，其营销原料销售后无法提供增值税专业发票，） 直接导致建筑公司增值税进项税款额度不能实施有效扣减，使得应纳税数额增多，税负增大。;第二: 税务策略等因素致使税负增大 施工企业通常使用的原料（比如：建设用生产建筑原料如砂石、泥土、石头、自水、商品混凝土，等等。） 上述原料依增值税策略，如果以6%税率核算应缴付的增值税，建施企业能够获得可扣减的增值税专业发票，销项税额比进项税额3%大，增加了建施企业的税负。;第三: 建施企业拥有大量的人力资源，其劳动力来源大多是流动性极大的农民工，人工成本占据工程造价的30%，没有办法提供相应的增值税 发票 人力资源成本增值税进项税不能扣减，使建施企业的税负变大。;第四: 建施企业许多机械设施的出租 在“营改增”后税负显著增大，成本的居高不下，将导致房地产公司的开发成本明显增多。;其他影响因素之一：;;其他影响因素之三：;;强化纳税意识 ——关注“营改增”的进展情况，并强化培训工作（全员） ——财会工作人员应掌握“营改增