优派克思XXXX年苏州市相城区商业房地产市场分析.pptxVIP

;;项目投资背景分析;苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境;大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展;人均收入稳定增长，生活水平得到提升;市区居民随着收入的不断提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下降趋势;随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化;私营外资企业发展;苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。;项目投资背景分析;相城区东邻工业园区，西接高新区， 距上海85km，处长三角经济圈的中心地带，区位优势得天独厚;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。;;中心商贸城是相城中心城区建设的旗舰项目，是苏州中心城区向北拓展的主要承接地，具有重要的长三角区域服务功能;相城区依托科学的规划，积极优化空间，打造了中心商贸城，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标;交通条件的改善加强了相城区和其他区域的无缝对接，拓宽了区域的客源面，作为古城区与平江新城的外延，相城区的开发后劲已经显现;2011年;相城区东邻工业园区，西接高新技术开发区， 距上海85km，地处长江三角洲经济圈的中心地带，区位优势得天独厚;项目投资背景分析;金融政策;金融政策——整顿房地产市场秩序，促进市场健康发展;需求政策——遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房;供应政策——维护房地产市场健康发展;打击多次投资及短期投机行为；中高端投资型产品将受一定影响；高端产品政策影响较小;本轮调控旨在收紧货币、提高投资客投资门槛以及收紧开发商现金流，遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，整顿房地产市场秩序，促进市场的健康发展。;房产市场宏观分析;土地市场经过深度调整，本年度土地大量萎缩，未来将出现商住“平分天下”的局面;商业用地的楼面价保持稳定的增加，涨幅高于住宅用地的增长水平;房产市场宏观分析;苏州酒店式公寓价格07年之前价格上涨较快，07年由于国家对房地产投资性产品在政策上的控制，价格首次出现下调；09年价格有所上升主要是个别产品价格过高导致; ;从各区域的面积存量来看，苏州的酒店式公寓主要集中在吴中区和园区，相城区的酒店公寓存量不大; ;房产市场宏观分析;从整体情况来看，新增预售情况呈现跌宕起伏的趋势；从季度供应走势看，商业用房的供应量呈现下滑趋势;;;苏州商业市场整体仍供过于求，存量有所上升，受宏观环境及商业位置的影响，去化速度有所减缓，市场存量的商业产品去化所需时间有所增加;商业用房市场走势判断;酒店式公寓市场分析;区域;未来竞争格局分析;酒店式公寓分布; 相城区中心板块酒店公寓列表;典型个案分析;中翔丽晶：总价较高 ，首付20万以上，销售抗性较大;36平户型;分析总结;商业市场分析;相城商业格局现状;相城商业发展趋势;相城区中心板块主要在售项目：以休闲商务型、社区配套型居多，总量体不大;相城区中心城区商业项目分布;商业部分情况 项目总建面积：3.6万方 商铺在售套数：7套 单套面积：38-286平米 楼层数：3层，每层均可自行分割 层高：6米 商铺均价： 20000元/平 业态：休闲餐饮娱乐;环球奥食卡城——小面积分割，低总价入市，但商业体量过大，周边消费人口难以支撑，经营存在困难；虽然包租10年，但包租回报率不稳定，存在投资风险;楼层;康桥丽都沿街商业（东区）：商铺产品面积较小，可分割成两层，灵活度较大，性价比较高;基本数据： 总用地面积:16763平米 地上建筑面积:62080平米 地下建筑面积：13748平米 物业地址：相城区嘉元路与相城大道路口 开发商：苏州德诚房地产有限公司 项目介绍： 由一幢25（A座）、21（B座）层办公楼、一幢24层酒店式公寓、一幢19（A座）、16（B座）层商务酒店以及3层商业裙楼组成。 销售情况： 酒店式公寓：毛坯销售，均价6500元/平米 写字楼：均价8000元/平米 商业可租可卖：1F租金3.6元/天/平米；2F 租金2.3元/天平米；3F 租金1.27