天津首开集团天津湾项目整体定位及操作策划(90.pptx

首开集团天津项目整体操作策划;前 言;本次报告重点讨论的几个问题;首先，我们沿着大盘的路去思考;找到并总结大盘操作理论及方法;两个目标;四个限制条件;大盘操作的六纬度模型;定位：为大盘设定可行的定位方向，结合开发目标和限制条件的考虑总体定位方向只能产生1-2个；结合总体定位的设定，结合总体属性的分物业功能支持为个分物业设定不同的发展方向（暨分物业定位）;大盘操作的六纬度解析;然后，结合天津湾大盘实际情况进行操作思考;目标1 公建集群的优化定位：通过对于公建类物业???总体研究进行可行性定位，确定大盘发展方向，实现公建类物业的良性操作。 目标2 优化资产配置：结合开发商操作特点，平衡持有经营产品与代建出让产品之间关系，整合优势开发资源，实现资产的最优化配置及项目定位的良性发展。 目标3 形象组织与形象站位：考虑各分产品之间的开发定位与开发节奏，通过产品规划与营销组织实现产品形象的站位，提升整体项目形象价值。;二、限制条件;;综合分析目前的开发风险;综合分析目前的开发背景;天津湾大盘构成;;;如何以战略的高度实现开发目标——借势、跳出、超越;借势——顺势与造势;本案借势的方向;跳出——在更加广阔的范围看待本案;超越——全面提升项目价值;进而，我们运用六个纬度理论进行天津湾项目操作思路汇报;一、定位纬度;本项目定位过程应用的基本方法论——从价值最大化、满足市场竞争和满足自身条件三个维度进行定位;本项目定位过程应用的基本方法论——在价值最大化和竞争优势确立维度，分别从城市功能和产业角度进行分析和筛选;价值最大化;价值最大化纬度之城市功能分析;;;城市主要规划功能分区;;;在天津，小白楼地区与隔海河相望的南站地区是市政府确定的中心商务区（CBD）的起步区，是类似于北京朝阳区，上海陆家嘴，广州天河新城式的典型的CBD区域。小白楼中心商务区紧邻海河，百年老街、天津的金融动脉-----解放北路，穿区而过。以金皇大厦、泰达大厦、凯旋门大厦、文华中心及新建的万顺国际经济贸易中心等为代表的写字楼已形成一定规模，开始凸现商务聚集效应； 南站地区是海河综合开发八大节点之一，在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群，并将与海河沿岸自然风光、占地2万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同组成南站中心商务区，与对岸的小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街，形成以海河为轴线，两翼齐飞的CBD格局。;;价值最大化纬度之产业功能分析;天津市产业分布——天津市主导产业为“3 + 2 ”的五大板块;第二产业。以建成现代化国际制造业基地为总目标，继续推行工业东移战略，做强冶金、化工、装备制造等重工业，建成具有国际竞争力的民族工业体系；做好滨海新区优势产业引进工作，不断提升中外产品和技术的融合度；做好郊区县工业园区的现代制造业建设；发展中心城区科技型、实用性、劳动密集型都市工业。;重点打造小白楼商务中心区、友谊路金融服务区、大沽南路商贸街区、解放南路商贸物流经济带、海河沿线休闲旅游景观带、陈塘都市型工业区和佟楼商贸区7大经济功能区，着力打造高端商务区，做大做强现代服务业。 ;小白楼商务中心区: 以商务带商业，形态以高档商务写字楼、高级宾馆酒店、专业精品店、高级公寓为主体；重点发展中介服务、高端品牌商业、企业总部等行业。 ;河西区城市高端综合CBD板块发展分布图;;价值最大化;竞争优势确立纬度之城市功能分析; 天津未来重点发展城市功能 ——商务办公、商务配套、旅游会议、娱乐休闲;;项目所在外部格局特征分析;写字楼市场的发展应突破商圈局限性，侧重沿着城市干道和轨道交通的干道线成带状发展，采用商业步行街的模式，形成了一个城市不同区域分布不同定位特色的写字楼市场。这种功能的分区，满足了不同类企业对相近类聚集的需求，吸引了不同企业各自到相应的区域寻求自己的发展，更为关键的是促进了“生物链”的有机形成。比如南京路沿线比较受商务、贸易、投资、电信类企业的青睐，友谊路沿线则大多聚集了高科技公司及金融、证券公司，其他区域地段的办公及商务物业则吸引了国有企业及私营机构加盟。在天津，这种模式初显轮廓但仍需政府进行必要的专业性规划和协调。;;竞争优势确立纬度之产业功能分析;市内写字楼分布;;未来5年，海河上游将规划建设44个社会型商贸文化设施项目，其中海河两岸将建设20座大型写字楼，这些写字楼大部分建在海河各桥的桥头，交通便利，目前部分写字楼建设已经启动。;海河沿线未来写字楼供应图 ;未来地铁沿线新增写字楼供给近70万平米;未来两年内河西区友谊路金融服务区将有近67万平米