商业地产研策报告提纲`.pdf

新城控股 ?商业管理中心 市场研究及策划定位工作框架 提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的 结 论，整体条理清晰、逻辑缜密。策划阶段理由充分，观点明确。 第一篇市场研究分析 项目发展背景（项目发展的外部环境 -城市环境、区域环境等） 研究目的：分析城市环境，判断可进入性。 研究方法：文献研究 - 统计年鉴、统计公报、规划纲要、政府门户及规划局网站等。 主要成果：宏观经济及区域发展分析报告、拓展战略建议。 基本要求：准确性、时效性、完整性。 （一） 宏观经济分析 1. 城市综述 城市概述，面积、位置、交通、城市等级等。 2. 城市经济 城市 GDP ，城市人口，人均 GDP ，人均可支配收入； 城市间比较，横向分析； 城市产业结构； 相关政策分析。 3. 城市规划 城市总体规划； 商业规划及新城区规划； 交通规划。 4. 相关经济政策 商业发展政策； 房地产政策。 （二） 区域发展分析 1. 区域概况 城市版块划分； 城市各版块特征； 项目所在区域特征分析。 2. 区域规划 项目所在区域规划。 （三） 结论 通过横向、纵向经济分析，城市（区域）规划分析，政策分析等，判断城市可进入性。 二 . 区域市场分析（区域市场业态 业种分析，竞争或对标项目分析 ） 研究目的：分析区域商业环境，判断区域发展潜力，寻找市场稀缺空间。 研究方法：实地考察、访谈、总结归纳、文献研究 -统计年鉴、统计公报等。 主要成果：区域商业分析报告、对标 /竞争项目市调表（附件 1），市场稀缺空间判断。 基本要求：具体、准确、数据充实完善、以统计图或统计图表现。 1 （一） 商圈界定 根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈。 （二） 区域业态现状分析（商业经营形态） 1. 城市综合体 2. 商场 3. 商业街 4. 社区商铺 5. 商业总面积统计 （三） 区域业种现状分析（商业经营类别） 1. 餐饮 2. 服饰 3. 百货零售 4. 休闲娱乐 5. 装修、装饰、建材、五金 6. 文体、健身、美容 7. 各业种面积比例 8. 各业种平均商业坪效（与商业总面积结合，计算区域总营业额） （四） 竞争 /对标商业项目分析（ N 个） 1. 竞争 /对标项目分布图 _ 2. 基本资料 项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。 3. 经营定位、主题定位 4. 功能规划、布局 各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、电梯位置、数量、 卫生间、卸 货区、垃圾处理区等。 5. 业态业种规划、比例 各业种面积比例； 各业种平面及立体布局。 6. 目标客户 客户来源、年龄、性别、消费习惯等。 7. 经营状况 日均人流量、营业额等 8. 项目租售价格及租售状况 租售价格、租售方式（返祖、包租、免租期、物业管理费） ； 租售比例； 主要客户来源。 （五） 结论及分析 分析商业市场各业态业种经营情况，总营业额，判断各业态、业种的饱和度。寻找市场