某城市广场商业项目营销策划方案.pptx

营销策略提报;;一、策略梳理;;2、S·W·O·T分析; S·O 战略; W·O 战略; S·T 战略; W·T 战略;3、梳理; 前期市场引导成为整体策略的重点，包括MALL炒作，投资方式 认同； 销售阶段的战术运用的创新和组合； 价位设计要多方位考虑；;二、战略提出;;2、WHAT（卖的是什么） · 高回报、低风险、稀缺性的产权商铺， · “卖的是产权商铺，更是投资收益” ;3、WHY（为什么买） ;4、HOW（销售过程） ;· 产权商铺； · 划小分割； · 返租回报； ;三、要素设计 （4P）;;· CBD·Business wan 新区、新商圈、新商业;· Living ·mall 全生活商业广场;2、形象主题;;;;MALL 业态功能;MALL 商业品牌;MALL 商业布局;MALL业态设计;易初莲花大卖场——;梅森MISSON · 家百货——;花街集市——;城市后街——;热带雨林风情步行街——;水岸街市——;C、21世纪河南影城——;E、冰河世纪美食广场——;4.卖点梳理：;? 中原第一MALL（首个/目前最大），排名国内八大MALL。 ?国际零售品牌组合（500强+美国百货+五星级影院+一批知名品牌）。 ?最具含金量地段CBD新区，商业前景，无竞争地带。 ?五星级影院，中原唯一全国排前五。 ?onlyone，购物、休闲、娱乐、餐饮、商住一站式。 ?郑州最大的地下停车场。 ;1、定价考虑范围： ? 参照市场定价8000—10000元。 ? 消费心理定价1000—8000元。 ? 返租可承租范围10000—15000元。 ;分析一： “10年经营收益相同，返租支出由800万/年补贴，不足部分在售价中补足。”;分析二： “设定未来10年经营多种可能收益标准，计算总收益， （不考虑800万贴补）;B、按80元/月/m2计：;C、按100元/月/m2计：;D、按30元/月/m2计：;3．价位建议：; 表价： 1F—12000元 2F—10000元 ;4、价位设计对营销策略提出相应要求; 认购期 “3000元抵10000元”;面积;?开盘期 “三年即返”;B、在总价中扣除; ?阶段战役促销期 “万元投资基金”计划;6.其他价格策略：  ? 以老代新，双优惠 ? 现场2个点折扣控制 ? 一??性付清折扣优惠 ? 集团购买的折扣优惠;7.策略细节考虑： ? 三年返扣除后定价的可行性 ? 铺位划分（实用率，功能设置，分区） ? 直接签合同（定金视为合同金一部分） ? 银行放贷的技术处理;· 鉴于期房销售以及“大MALL”新颖概念，5点1线的通路展示尤显重要;综合型卖场，承载对MALL的形象展示体验功能;2、现场;1、推广要求： ? 短期集中广告投放 ? 1/2版或全版形式 ? 广告，炒作，公关事件，DM的整体传播 ? 户外广告和展示活动的必要性。 （户外广告，包括周边街道广告）;2、推广费用：;引导;四．执行策略;;? 计划10月结束销售。（余尾盘清销） ? 1.5万平米一期推出。 ? 延长引导期，调整期，压缩销售周期，压迫促进成交。 ? 鉴于产权商铺，MALL，返租的创新，所以引导期成为营销重要阶段。 ? 认购期，开盘期以强势推广和强力促销手段（如三年即返/3000抵 10000）短期内要集人气，营造热销气氛加快成交。 ? 开盘后，随着成交的递减，针对消费反馈，及时调整诉求和促销策 略，设计实施阶段战役，再度拉升销售率。;? 营销策略设计，确认。 ? 营销团队架构建设 （广告/礼仪/装饰/经营公司/物管/景观/媒体/业内资源/法律） ? 手续落实（许可证/销售面积/产权/银行按揭/合同） ;;策略测试 （业界研讨会）;3、引导期策略;郑州?MALL年 ;? 5月中旬开始—6月中旬，为期一个月 ? 其中借易初开业，将阶段炒作推向高潮，并以首个店的火爆和易初 国内各店状况，分析MALL商业前景。 ? 视炒作需要，可将“MALL?新生活”的炒作和第二阶段“投资概念”炒 作相结合。 ? 策略要求炒作介入，起点要高，炒作版幅每次1/2版或全版。 ? 将炒作和活动内容编