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西班牙风情商业街策划报告;第一部分 商业的开发原则及思路
商业开发原则
五莲商业地产概况;商业开发原则;五莲县商圈现状;五莲县商业地产现状; 商业格局:以解放路为中心,北至文化路,南至罗山路,以万福园购物广场、开泰百货、五莲百货大楼、三联家电五莲连锁店、五莲凌云家电城、胜业购物城为代表以及精品服饰、专卖店、珠宝店为补充的核心商业圈。;
商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生
百货零售业群雄逐鹿,解放路沿线将呈现白热化竞争
大卖场进入市场调整期
社区商业将成为新型商业地产开发热点
酒店的开发量将继续上升,并呈两极式发展
市场细分将进一步加剧,专业卖场的发展将成为新的趋势
物流类地产在未来几年内将会大量出现;8;区位分析——区域GDP;区位分析——产业比重;区位分析——社会消费品总额;区位分析——区域人口构成;区域现状;区域发展规划;区域商业地产特点分析;区域商业地产特点分析;区域商业地产特点分析;区域商业地产市场展望;第三部分 商业定位
SWOT分析
项目定位
业态划分
产品建议;Strength—优势分析S1.交通便利,紧邻城市主干道:沿河路 黄海路 解放路S2.综合强度高,满足一站式消费
S3.位置优越,紧邻大型居住区以及北部工业园,
S4.专业化运作——首家以专业的商业手法进行运作的商业项目.由专业商业运营公司统一定位、统一招商、统一营销、统一管理, 。
S5.政策支持——2011年重点招商引资项目;Weakness—劣势分析W1. 处于解放路商业街的最北端,商业人气逐渐衰弱
W2. 地块东西高差大,物业及交通动线设计受阻碍
W3. 项目东西两端临解放路,和沿河路,商业氛围淡薄。;Opportunity—机会分析O1. 五莲商业尚处在起步阶段,存在大量的商业空白
O2. 目前五莲尚未出现大型的商业综合体,消费者期待一站式消费场所的出现。
O3. 目前五莲存在的商业物业的主要形式已无法满足很多主力店的要求。
O4. 随着五莲经济水平的不断提高,当地居民包括周边的村民有了越来越多的闲置资金。
O5. 经济危机下,大量外出务工的青年人失业回家,需要新的创业机会。
O6. 富强路南部餐饮一条街拆迁在即.
O7.城北标志性建筑,城北商业的引导者
O8.沿河路改造完成后形成风景优美的沿河公园,沿岸优美的风景必然导致大型住宅项目的入驻,带动人流
O9.城市的向北发展,形成新的高档住宅,能为商业的发展带来新的活力
O10.县政府即将北迁,地段优势逐渐显现;Threats—威胁分析
T1.当地现有物业多以沿街铺形式出现,虽然物业相对老旧,但是组合灵活,租金低廉。
T2. 当地人群信息闭塞,对于新生事物尤其是高层住宅和商务楼以及小型投资公寓的接受
会比较慢。
T3. 项目处于商业次级商圈,周围商业氛围较差,商业街主交通线欠佳;
T4. 北城人向南,南城人不向北。;项 目 定 位;定位前提和因素;定位前提和因素;定位前提和因素;项目整体定位;规划建议:
1考虑本项目地处本县商业次级商圈,首先解决主干道交通最大便利化
2在进行功能设计和分布时,商业街较长,必须保障节点的逗留和景观吸引;将项目规划为多个相对独立的主题功能组团,动静相融,同时日夜同旺;
3主力店面开间大,临主路设置大店面,但位置设置其次,
辅助商铺单铺面积适中(两层70-100之间),为节点位置,迅速实现销售;
边角位置,设置部分纯一层商铺(1层40-60之间), 将2-4层给主力店面;;;社区配套服务功能;;F1\F2购物功能:大型商超、金融、电信\邮政\家居家饰广场消费区域。
F3/F4/F5:高端美容会所,婴幼教育
健身会所,商住公寓;;业态建议;3#、4#三层联体商铺产品建议;3、4、5、6#居家产品建议;第四部分 营销推广
整体理论与策略
项目定位
传播策略
推售策略
广告策略;;中国房地产的竞争发展到今天,不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争,更是品牌的竞争;不仅是一时一地某个项目的竞争,更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争,归根结底是战略理念和开发策略的竞争。;1、理念一:做五莲商业的门户概念
五莲商业地产正处于蓬勃发展的时代,人们已经逐渐接受商业地产投资的概念;同时,五莲又是一个旅游产业发达的城市,大量的外地人来此旅游、消费;西班牙风情街正是立足这样一个市场背景和基础,提出五莲商品走向外部市场的门户概念。从而提升了西班牙风情街的形象和地位。
2、理念二:做五莲商业的制高点概念
西班牙风情街项目是五莲第一个风情街项目,其大规划、前瞻性,首创广场购物街模式,要做五莲商业的制高点概念。
3、理念三:做北城区域板块概念
先做势后做市,先环境再建筑。商业房地产已经进入区域板块阶段,
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