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主标题为黑体44号加粗 ——副标题为黑体32号 《物权法》涉及物业管理部分法条解读 ——主讲：谭杰钊 目 录 一:物权的定义 二:物权法中关于物业管理方面的法律规定 1、该法第六章业主的建筑物区分所有权 2、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 3、最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 三:《物权法》对物业管理的实际影响 一、物权的定义 1、《物权法》第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 2、通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。 二:物权法中关于物业管理方面的法律规定 第六章：业主的建筑物区分所有权 1、第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房灯专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。  2、第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行驶权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 案例： 王某购买某小区多层住宅二楼203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水严重不足。 管理处对此事很不满，再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权利，至于供水不足问题，他要求管理处作二次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院提起上诉。  法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构，破坏房屋共用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。 3、第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 ☆业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ☆什么是建筑物专有部分？ 专有部分：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （一）具有利用上的独立性，叫以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。  4、第七十三条：建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。  5、第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ☆建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ☆占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。  案例： 开发商转卖共有车库被判赔偿。 南京某城市花园是南京市鼓楼区的个高档住宅小区，小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带米诸不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。  在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车忙，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据《物权法》的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。  6、第七十五条：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。  7、第七十六条：下列事项由业主共同决