06年世联某项目策划报告.pptx

南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块出让条件大海南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用2341烟大三期滨州医学院地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公（10+10+10）平米＜1.2酒店档次高，办公超高层4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率政府对地块要求南山集团困惑21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件1号地要先开发，21万公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发1号地2号地3号地4号地公建不低于50%办公档次太高，近期开发降低公建比例降低办公档次，推后开发总矛盾注：公建指商业、办公、酒店的综合各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率借鉴成功案例核心问题分析市场现状问题的解决思路区域现状属性剖析，明确存在问题区域属性分析确定区域主要功能，明确发展方向区域功能界定在区域发展方向之下，四地块总体定位地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合案例明确各地块功能地块功能定位容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束本项目4地块本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域 项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带距离烟台市政府2公里距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。莱山经济开发区APEC产业园文教区政务区旅游区商务区区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰大学新市府住宅商贸滨海旅游体育公园酒店办公会展多重属性并存核心属性不清晰项目所在区属性现状目前以各大学为主的文教区特征最为明显市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中问题的解决思路区域现状属性剖析，明确存在问题区域属性分析确定区域主要功能，明确发展方向区域功能界定在区域发展方向之下，四地块总体定位地块总体定位案例借鉴在区域总定位下，结合案例明确各地块功能地块功能定位容积率物业类型研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束新中心区城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）　CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）　高级住宅区（银都花园等）　旅游区（五四广场为主的滨海旅游区青岛东部新区　文教区旅游区商务区政务区核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）　CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店） 高级住宅区 旅游区（音乐中心、中心公园）深圳福田新区　核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）　CBD（规划写字楼、购物中心等设施）　奥体中心（有旅游功能）　高级住宅区南京河西新区　新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性商业土地价值产业环境虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大区域价值模型　商业：含商务、商业产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升文教区以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升新中心区政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性资料来源：世联研究新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势　新中心区带给本区域的两大价值规划价值高起点片区规划路网等基础设施修建会展等市政工程投入政府搬迁地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CB