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一、恒大集团宏观环境分析 1.政治环境 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制其价格。 而这些具体的政策也给房地 产业带来 了很大的冲击。具体如下： 1) 政府出台限购令 “国五条 ” 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措 施。国务院常务会议出台五项调控政策 措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度 新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施 限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要 求完善限购措施。国家调控政策为房地产提供了机遇与挑战，在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业 集中的背景下，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地 产市场产生波动影响。 2) 限制出让土地使用权 《建设用地容积率管理办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等 规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土地使用权的建设 项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政 府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。 《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。《办 法》还规定，城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府 网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规 定的，对相关责任人员依法给予处分。（容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。） 3) 严守土地利用总体规划 国土资源部《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（以下简称《通知》）强调，从 2012 年 4 月 1 日 起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。各地要从严审查各地区、各部门、 各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义 改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和 修改，核减用地规模，调整用地布局。 4) 严格控制高档住宅用地 2012 年 2 月 22 日，国土资源部下发《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，要求各地 要确保保障性安居工程住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。 通知要求，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住 宅用地，不得以任何形式安排 别墅类用地。 3 月底前，市、县住房用地供应计划 应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资 源主管部门审核报部并 抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。 5) 切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规 划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住 房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。如： 《关于做好 2012 年房地产用地管理和调 控重点工作的通知》。 6) 公租房成为安居工程建设重点 2012 年全国计划新开工建设 700 万套以上保障房，实际在建工程量至少 1700 多万套，已经竣工的保障房还将 陆续进入分配使用阶段。 2012 年中央补助资金不低于上年。目前国家发改委会同住房城乡建设部已经下达 421 亿元，其中 255 亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，特别要强调的是，其余 166 亿元补助配套 基础设施建设。 7) 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个 人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷 款，下同） 不得低