天宸原著的4217 20160414-新-4217上会版1.pptx

北京龙湖【 新孙河项目4217】营销汇报;目 录;一、市场研究 二、项目运营 三、营销目标与节点时间轴 四、推广策略 五、广告表现与物料系统 六、团队与人员 七、客储与费用 ;一、市场研究-全市供求量价走势;一、市场研究-全市供求量价走势;;2016年;;已出让 土地;一、市场研究-竞品圈定;项目名;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;一、市场研究-竞品;典型竞品项目C——优山美地D区竞争分析;市场走势：整体市场从2015年开始进入去库存周期，北京商品住宅市场量价齐升。在供应降低及政策利好的双重带动下，2016年1季度豪宅成交火热。但随着上海、深圳的从严信贷政策出来，未来市场走势出现较强的不确定性，需要密切关注北京政策情况。 子类市场：从成交结构来看，别墅业态成交占比上升； 目前别墅市场库存量仍处于288万方高位，成交周期需30个月。 竞争环境：北京土地价格暴涨，市区高总价段豪宅供量增多，市场客户分流明显；板块内部主流竞品中粮瑞府、首开琅樾及相邻板块的优山美地待销售面积21.4万方，竞争格局激烈。 竞品动态： ①优山美地D区年前内部认购，存量242套别墅，1900万联排，2300-2500万合院，目前顺销小幅节点供货，产品户型和风格与本案极为相似，为主要竞争对象。 ②首开琅樾预计在二季度推出北区新组团，总价2300-2600万类独栋，本案合院产品形态优于其联排形态，通过更高业态更优产品推动去化；供货叠拼1300-1500万元，与本案叠拼是直接竞品，本案叠拼需要严格控制总价形成与琅樾叠拼的总价优势，保证去化速度。 ;一、市场研究 二、项目运营 三、营销目标与节点时间轴 四、推广策略 五、广告表现与物料系统 六、团队与人员 七、费用、广告投放与客储 ;1、回顾项目定位;1、项目概况—— ①全盘及各分期;2、项目概况——②本次开盘的运营分期;　;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ①叠拼上叠户型;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ②叠拼下叠户型;4、本运营分期内产品主力户型展示——③5F叠拼下叠户型;4、本运营分期内产品主力户型展示——④5F叠拼中叠户型;4、本运营分期内产品主力户型展示——⑤5F叠拼上叠户型;4、本运营分期内产品主力户型展示——⑥小合院户型一;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑥小合院户型一;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑦小合院户型二;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑦小合院户型二;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑧小合院锤子户型;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑧小合院锤子户型;三层;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑨大合院户型（样板间）;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑩大合院锤子户型;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑩大合院锤子户型;4、本运营分期内产品主力户型展示—— ⑾大双拼户型;2、龙湖项目简介;5、首次开盘情况及目标;3、总经理、营销总监客户摸底计划;一、市场研究 二、项目运营 三、开盘目标及节点时间轴 四、推广策略 五、广告表现与物料系统 六、费用、广告投放与客储 七、团队与人员 ;1、开盘及客储目标构成分解;1、开盘及客储目标构成分解 —— 叠拼;1、开盘及客储目标构成分解 —— 合院;1、开盘及客储目标构成分解 —— 双拼;售楼处交付 6月20日 （开盘前95天）;一、市场研究 二、项目运营 三、营销目标与节点时间轴 四、推广策略 五、广告表现与物料系统 六、费用、广告投放与客储 七、团队与人员 ;基于市场：高端别墅市场放量/市区大平层分流客户，本案的差异化价值是什么？ 基于运营：五年销售周期，怎样的价值体系才能够支持长期销售？;1、客户描摹 2、项目价值梳理;背景特征： 年龄：30-35岁\40-50岁； 家庭结构：一家三/四口小太阳型家庭，孩子年龄大多6岁以下；较为年长者多为离巢家庭； 现居住区域：望京、亚运村及三元桥 目标社区：融科橄榄城、远洋万和城、凤凰城等社区的100-150㎡两、三居 家庭年收入：100万-200万 所属行业：房地产、IT、金融 等中高层，年收入百万级小型私营业主 置业经历：1-2次（别墅首置），别墅居住需求旺盛（买了即住）;背景特征： 年龄：35-45岁 家庭结构：一家三/四口，孩子年龄6岁-15岁，有二胎需求，带保姆，有海外生活背景 现居住区域：望京、亚运村、三元桥、朝阳公园 目标社区：东湖湾、远洋万和城、远洋万和公馆、裘马都、星河湾等社区的150-240㎡三居 家庭年收入：200万-500万 所属行业：IT、金融 、房地产、传媒等高层，中型私企业主，律师 置业经历：2次-3次（别墅首置+类别墅、