商住用地项目可行性方案报告.docx

WORD WORD 资料下载可编辑 专业资料分享 专业资料分享 商住用地项目 可行性研究报告 第一章 总论 项目土地介绍 土地位置 该项目用地位于 湖南省某市岳麓区 土地面积 面积 441.5 亩，其中代征城市道路面积 34.66 亩，净用地面积 406.84 亩。 项目相关数据 规划定位 以商业服务设施和住宅开发相结合的商住用地 （其中商业用地面积占 15%， 居住用地面积占 85%）。 用地性质 商住用地（ C2，R2）。 用地开发强度要求 ① 建筑密度 ≤ 26% ② 容积率 3． 5 ③ 绿地率 ≥ 40% 3 3 项目现状 地块紧临湖南省中医学院、 湖南省工业技术学院， 属某市两型社会先导区核 心区域，是某市近几年政府投资的热点。 该地块交通便捷、 道路宽敞， 规划合理。 东临城市主干道（象嘴路） 、猴子石大桥、规划中湘府路湘江大桥和南湖过江隧 道与中心城区相连； 南有城市城市主干道（含浦大道） 、快速道通达和规划中三 号轨道交通线（含浦镇站） ； 西边绕城高速； 北有长潭西高速入口和城市主干道 （学士路）。项目土地现为山丘，原少量居民住户在上面有自建房，山上种有树 木。临地块北侧地为“枫华府第”楼盘，南侧为“汀湘十里”楼盘，对面东边地 块规划中为“科技公园” （见下实景拍摄图：） 3.1 项目区位指示 3.2 实景示意 地块东北边： ------ 北临枫华府第，东临象嘴路，马路对面为“科技公园” 枫华府第 本项目地块 象嘴路 项目东边： 东临象嘴路，马路对面为规划中的“科技公园” 本项目地块 象嘴路 项目东南边： ------ 东临象嘴路 912、 908 公交始发总站 本项目地块 象嘴路 912 公交站 ------ 地块民宅 象嘴路 项目南边： 项目南边： ------ 东南边为含浦大道，与象嘴路相交处地块为“汀湘十里” 汀湘十里 本项目地块 含浦大道路 地区生产总值增长率 13.90% 13.40% 13.70% 16.70% 20.40% 17.20% 18.40% 21.80% 15.10% 14.50% 工业生产总值 12.00% 10.60% 13.60% 32.20% 25.20% 29.30% 26.90% 30.50% 34.21% 17.90% 全社会固定资产投资额增长率 22.80% 38.30% 29.60% 36.50% 35.00% 31.90% 23.70% 32.60% 29.63% 28.50% 城镇居民人均可支配收入增长率 3.20% 8.90% 10.00% 10.10% 11.00% 12.80% 12.00% 16.00% 13.20% 13.10% 第二章项目背景1．房地产行业政策1.1 全国楼市政策 第二章 项目背景 1．房地产行业政策 1.1 全国楼市政策 09 年政策特征：年初松、年末紧； 09 年政策特征：中央紧、地方松 2009 年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继 07 年之后又一 个大丰收年， 连同豪宅市场一并火热； 房地产业成功地担负起扩内需的重任， 为 中国经济平稳回升发挥重要作用。 1.2 某地方政策 某经济逆势而上，实现超越 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 09年1- 9月 地区生产总值增长率 全社会固定资产投资额增长率 工业生产总值 城镇居民人均可支配收入增长率 2 2．项目区域规划 2.1 某城市与区域规划发展态势 总体规划方向 形成“一主两次四组团”的城市布局 : “一主”指中心城区。 “两次”指河西新城和星马新城 “四组团”暮云、捞霞、高星、含浦 “十一五”规划重点开发区域： 河西新城 星马新城 一洲两岸 城南新区 暮云、捞霞、高星、含浦四大组团 某市整体经济保持着较快的增长幅度。 持续快速的经济增长， 为某房地产发展打下很好的基础。某城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤， 会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 含浦镇规划 象嘴路与含浦大道交叉口，本地块规划层次上为湖南省某市岳麓区含浦镇 含浦镇规划层次与适用范围 本次规划分为镇域和镇区村庄两个层次。镇域规划范围为镇域行政范 围，总面积 89.5 平方公里，辖 10 个行政村、 2 个（社区委员会。镇区规划范围 为望雷大道与丰秋路以东，众新路以北与镇界围合的的区域） ，包括白鹤社区、联丰村、东山湾村、官埠口村（部分） 、学士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社区（部分） ，镇区规划面积 22.3 平方公里，村庄规划范围为芝字港村、干字村、新田村、九江村、学士村（部分） 、玉江村（部分）、大坡