20180110安岳城南项目产品定位及营销模型建议(0108).ppt

售楼部 售楼部导视 样板间意境区（重户外娱乐） 意境围挡（6米高） 5 9 8 2 10 停车场导视、礼宾岗 停车场 停车场意境区（重景观体验） 小区大门 样板间 售楼部入口喷泉广场 4 3 1 相见 售楼部规划 （方案二） 车流动线 人流动线 为实现环境促销售，建议除售楼部外其余独立商业稍晚修建，用于打造售楼处停车场和样板间意境区，以施工围挡隔断工地，尽量增加景观面积，达到震撼客户的效果。 6 7 相见 售楼处规划动线说明：以“家在花园中”的第一感觉，激发客户的购买欲。 1、基于1月5日会议决策，根据施工进度要求，售楼部能只能规划于项目南侧临安岳大道独立商业区。 2、以醒目精神堡垒、道旗、导视提升项目视觉导入性。 3、建议将独立商业部分先用于打造景观意境区，接入小区内景观带，增加部分户外游乐设施，突出意境区的“居家花园”效果，达到震撼客户目的。 4、要求客户按车流动线进入售楼部，尽多感知售楼部外围花园效果。 5、为更实景呈现“家在花园中”的效果，建议抢过五一售楼部亮相节点后，尽量在二批次推售前，完成湿地公园代建，实现岳阳河水景与项目销售处互动。 售楼部规划 （方案二） 相见 售楼部规划 （方案二） 停车场通往售楼部意境区 停车场通往售楼部意境区通过铺砖走道，沿途鲜花绿化，映射小区未来绿化；在售楼部样板区增加户外游乐设施，体现“居家花园”感。 样板间意境区 推盘 营销推广 根据本案的高品质定位，宜采用“高举高打”营销推广策略 营销推广具体分为4个推广阶段： 品牌导入 拔高项目形象 产品错位借力 生活方式引导 中迪禾邦集团。深耕安岳，再现佳作，惊艳城南 双公园豪宅 以135㎡大套四的价格入市推广 上风上水，善居佳人 相见 营销推广 基于集团对安岳项目8个亿销售目标要求，必须把握住春节返乡、五一小长假，国庆长假，三个关键节点。 建议：春节返乡期间启动蓄客工作，售楼部五一前后亮相，7月底工程可达到预售签约。 3月1日 4月1日 5月1日 6月1日 7月1日 8月1日 9月1日 10月1日 11月1日 12月1日 2月1日 热销 春节返乡 国庆长假 五一 启动宣传 售楼部亮相 蓄客排号 相见 营销推广 基于本案销售任务重，建议在从春节返乡蓄客开始老城区及和城东各设置1个临时接待点，用于前期蓄客。老城区在核心区域北门口附近租商铺作临时接待，城东在中迪广场百货入口设置临时接待点，项目开盘后根据售楼部的人气情况，决定是否撤销临时接待点。 本案 老城区临时接待点 中迪广场临时接待点 推盘 价格策略 1、2017年安岳房价上扬，大多数在售楼盘单价在5200-5500/平米之间。部分本地开发商为追逐利润最大化，最高单价已破6000元/㎡，但有价无市，月均销量不过区区几套； 2、城南板块无居住配套，无项目面市，对于客户疑虑影响购买的程度，不可预估。 3、本案开盘最核心的竞品是城东的华庭贵府。目前华庭贵府在排号期间，对外报均价4800左右，排号费10万/套订房，月均销量135套。目前城南无项目开出，但 2018年很可能面临城南1号的竞争，因此必须快速去化。 4、本案全年销售任务8亿，月均销售目标300多套，相当于近5年整个安岳住宅的月均销量。 结合上述情况，为实现集团总目标，建议安岳城南项目均价： 高价推广拉大旗，低价成交跑销量 4500元/㎡ 推盘 价格策略 3 4 5 6 7 8 9 1 10 2 4800元/㎡ 4500元/㎡ 4500元/㎡ 4400元/㎡ 4400元/㎡ 4400元/㎡ 4600元/㎡ 4600元/㎡ 4600元/㎡ 4400元/㎡ 以7号楼单价4800元/㎡为标杆价，旨在树立与项目品质相符的价格预期。其他楼栋均价4400-4600元/㎡，激发客户 “买欺头”欲望，实现快速去化。 推盘 推盘策略 根据工程进度，以主力户型和消化地缘性客户为目标，设定推盘策略。1、2批次低价入市，快速去化，保证现金流，3批次根据前两批次销售情况，用于创造利润。 1、第1阶段：推1、2、9、10号楼，总产值约3.6亿。以略低价产品入市，迅速去化，提升项目影响力和知名度； 2、第2阶段：推3、4、5号楼，总货值约2.7亿。小户型快速去化，保证现金流。 3、第3阶段：推6、7、8号楼，总货值约2.8亿。整个小区临河、临湿地公园最近楼栋，可根据1、2批次销售情况，用于创造利润。 3 4 5 6 7 8 9 1 10 2 第1批次推盘1、2、9、10号楼，总货值约3.6亿 第3批次推盘7、8、9号楼，总货值约2.8亿 第2批次推盘3、4、5号楼，总货值约2.7亿 推盘 价格策略 3 4 5 6 7 8 9 1 10 2 3批次 4800元/㎡ 3批次 4500元/㎡ 2批次 4