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各地土地增值税成本分摊方法总结 国税发 【2006 】 187 号规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按 清算 项目可售建筑面积占多个项目可售总建 筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定 清算 项目的 扣除 金额。” 国税发 【2009 】91 号规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的， 应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”上述规定对 土地增值税清算 时公共成本的分摊方法给予了选 择的空间 , 只要是合理的方法企业都可以采用。成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法、层高系 数法、 预算 成本法等。但在实 务中，基层税务局为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对企业成本分摊方法的选择给予限制。如某开发商采 用占地面积法分摊土地成本，但税务局只允许用建筑面积法分摊，税企争议金额有 5000 万元。现对成本分摊方法给予限制的地 方有天津、宁波、青岛、江苏、海南、浙江、大连等。有的地方规定同一 清算 单位内成本分摊只能采用建筑面积法，例如大连、 浙江、海南，有的地方允许建安成本采取层高系数法分摊，例如福州、湖南。各地规定不一而足、五花八门。 省份 分摊方法 不同清算单位：土地成本 - 占地面积法 /建筑面积法 /其他方法（税局同意） 中央 同一清算单位：建筑面积 /合理方法 土地成本：占地面积法 天津 开发成本、费用：建筑面积法 土地成本：第一步 占地面积法分摊占地独立房产；第二步 建筑面积法分摊混建 江苏 开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调 10% ） 宁波 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛 成本、费用：建筑面积法 清算单位内：建筑面积法 广州 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙 建筑面积法 / 其他合理方法 不同清算单位：土地成本：占地面积法 银川 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计 330% 海南 建筑面积法 浙江 同一清算单位内：建筑面积法 同一清算单位内：建筑面积法 大连 不同清算单位内：占地面积 /其他方法经税务局确认 不同清算单位：土地成本：占地面积法 湖北 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法） 土地成本：销售收入比例法 江西 开发成本、费用：建筑面积法 土地成本：建筑面积法 福州 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西 建筑面积法 北京 原则建筑面积法 四川 建筑面积法 安徽 建筑面积法 / 合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州 占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核） 黑龙江 建筑面积法（土地成本：占地面积法） 转让土地：占地面积法 重庆 成本费用：建筑面积法 不同清算单位：土地成本 占地面积法 辽宁 同一清算单位：土地成本 建筑面积法 建安成本 建筑面积法 西安 建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地 [2010]49 号） 三、江苏的规定（苏地税规 [2012]1 号）（苏地税发 [2009]72 号） 四、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）