取得土地使用权所支付的金额举例审核.pdfVIP

福建政衡税收筹划研究所 第 1 页 共 8 页 土地成本分摊，分配方法应用案例 举例审核与详解 : 【案情简介】 某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发， 其 取得土地使用权所支付的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块 土地上建了两幢楼， 一幢为写字楼， 占地面积 （包括周围的道路及绿 地等） 4000 平方米，建筑面积 15000 平方米；一幢为公寓，占地面 积（包括周围的道路及绿地等） 6000 平方米，建筑面积 16000 平方 米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积 l00 平方米、建筑 面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。 公寓 已出售 90%，写字楼尚未转让。 1. 土地成本包括哪些项目？ (1) 政府摊派费用是否计入土地成本？ (2) 获取土地发生的贷款利息能否进入土地成本？ 2. 开发商土地来源的渠道有哪些？不同渠道来源的土地， 其土地成 本构 成有何不同？ 3. 税法规定的土地成本分摊方法有哪些？任选一种计算上述案例。 4. 税法规定的成本分配方法中的其他方法有哪些？ 【解析】 1. 土地成本是指房地产企业直接储备土地方式下征用土地所发生 的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、拆迁补偿费、土地批租 费等；房地产企业按“招、拍、挂”程序向土地交易中心投标后，中 标取得土地所支付的基础设施配套费等各项规费。 (1) 因政府摊派费用不属于国家统一规定缴纳的有关费用， 所以不 能计入土地成本。 福建政衡税收筹划研究所 第 2 页 共 8 页 (2) ?国家税务总局关于印发 ?房地产开发经营业务企业所得税处 理办法 ?的通知? （国税发, 2009? 31 号）第三条规定，企业房地 产开发经营业务包括土地的开发， 建造、销售住宅、 商业用房以及其 他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。第二十一条规定，企业的 利息支出按以下规定进行处理， 企业为建造开发产品借入资金而发生 的符合税收规定的借款费用， 可按企业会计准则的规定进行归集和分 配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 ?企业所得税法实施条例? 第三十七条规定， 企业在生产经营活动 中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、 建造固定资产、无形资产和经过 12 个月以上的建造才能达到预定可 销售状态的存货发生借款的， 在有关资产购置、 建造期间发生的合理 的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本， 并依照本条 例的规定扣除。 ?企业会计十准则第 17 号—借款费用 ?第四条规定，企业发生的 借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的， 应当予以资本化， 计入相关资产成本； 其他借款费用， 应当在发生时 根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产， 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用 或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。 第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化： (1) 资产支出已经发生，资产支出包括为构建或者生产符合资本化 条件的资产而以支付现金、 转移非现金资产或者承担带息债务形式发 生的支出； (2) 借款费用已经发生； (3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状