n9、房地产保险估价（新）.pptVIP

各种目的房地产估价的介绍与应用 第九节 房地产保险估价;一、房地产保险概述;房地产保险估价应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。 房地产保险估价的分类： 房地产投保时的保险价值评估 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。 房地产保险估价时应注意以下 几点： 1、保险价值和保险金额的区别： 保险价值称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。 保险价值为确定保险金额的基础。 保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。;2、直接损失和间接损失： 直接损失：当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被人破坏等就属于直接损失。 间接损失：指的是由于财产的直接损失而引起未毁损财产价值的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失。它等于未受损部分所需的费用和未受损的价值。间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。 进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含间接损失。;3、房地产投保时的估价： 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。;4、保险事故发生后的评估 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。;1、项目背景： ××房地产估价有限公司接受委托，按照《房地产估价规范》的规定，对×××路20号兴华公寓5号楼，建筑面积为3,056.09平方米的房屋进行评估，评估目的为确定房屋损失，为保险赔偿提供价值参考。 估价对象是一栋公寓住宅，于2005年1月31日发生大火，经过几个小时的焚烧，该公寓屋顶烧坏，大部分墙体坍塌。火灾发生后的房屋不可修复，目前已经拆除清理。 注：本案例并不代表所有的内容即为标准，我们通过对该案例的分析进行讲解。;2、估价对象概况： （1）房地产概况 待估房地产位于××市××路20号 ，东临××路、，南依××路，西近××路，北靠××西路。 用途：住宅 建筑面积： 3,056.09 M2 土地使用权面积： 915.94 M2 土地权属性质：国有出让土地 土地出让年限：1996年8月24日至2066年8月23日 ; （2）房地产权利状况 估价对象拥有房屋所有权证，权证编号为：三公房字第×××号。 （3）火灾发生前建筑物和地上定着物状况 兴华公寓5号楼共7层，每层5套，共35套。 根据委托方提供的说明及估价人员的调查了解，火灾发生前估价对象均已装修，外墙为条型瓷砖，内墙为涂料、刷白，铝合金窗（配有防盗网），房屋楼面为地砖、水泥，明管给排水，明管暗线供配电。综合成新率约为7成新。;3、估价技术路线选择： 根据本次估价的目的及火灾发生后估价对象不可修复的特点，本次评估的是估价对象的直接损失，对估价对象的特点和估价对象所在地区的房地产交易市场情况进行分析，由于估价对象为公寓住宅楼，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易活动较为频繁，市场交易案例较多，满足实施市场比较法的条件，在此选择市场比较法进行评估，通过市场比较法评估后得出的是房地产评估结果，扣除估价对象所占土地的价值，再扣除房屋的残值，即得到估价对象的价值。 4、基本流程： 根据市场比较法的基本原理，首先选取3个同区域与待估房地产结构、功能类似的，具有较强相关性和替代性的房产交易实例作为可比实例，对可比实例进行分析，统一价格可比基础，再根据委估房地产与可比实例的影响因素，分别对估价对象与可比实例的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素状况进行比较和修正，最终得出估价对象的最终估价结果。;5、选取可比实例 通过市场调查，我们选取三个与估价对象条件类似的房地产成交案例作为可比实例。 房地产比较表;6、选取可比实例中的注意事项 1、可比实例的个数：根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价对象结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。 2、