北京典型城市综合体考察报告全销售型商业发展模式探究.pptxVIP

[2010]-ZZTZH;;SOHO中国：北京最大的房地产开发商之一，项目主要集中于北京、上海的高端商业地产；专注“small office home office”生活理念的建筑演绎，综合体产品依靠空间创意和时尚设计风格取得了极大的市场关注度。;;考察一：三里屯ＳＯＨＯ;项目概况——项目位于北京朝阳区工体北路南侧，紧邻三里屯酒吧街，总建筑面积46.5万㎡，项目规划为商业商务综合体，成功演绎城市价值与消费意向，被誉为北京的铜锣湾。;;办公A: 高度：5-19F， 层高3.6m;规划特色——五个独立小型综合体集合，商住上盖+五???底商；内部空间结构多变和立体化交通组织，整个社区交通有机组合。;商业规划——项目地上商业通过连廊互通，形成5个商业体，围合中央下沉式广场，形成冲击力极强的峡谷感觉，项目成为区域人群休闲广场与公共空间。;商业运营——该项目商业面积约12.8万㎡，地下一层至地上四层，（局部为五层），由5个不同规模的商业板块组成，地下一层全部相连，设下沉式广场聚集人气，增强商业立体展示，但商业体量过大，局部商业进深较大影响后期招商运营。;写字楼规划——该项目共5栋写字楼，坐落于项目地块北侧，临近城市道路充分满足客群的便利性及项目昭示性的特点，最小标准层面积1160㎡，产品设计上突出产品个性化，但产品使用率不足。;公寓产品——该项目公寓产品共4栋建筑，考虑到采光及安静等居住舒适度等因素，规划于项目地块南侧，最小标准层面积为960㎡，单户面积120-300㎡，倾力打造全家居服务式高端公寓。;立面设计——立面利用浅灰色与橙黄色、暗红色的色彩搭配，形成极强的视觉效果，玻璃和铝板幕墙竖立排列表现出建筑纤细挺拔形态；产品创新，与项目整体定位形象相契合;公共空间——5个独立的商业裙楼，包围水系景观和中心广场，内部装潢时尚前卫，与建筑立面设计风格相契合;;推广策略——依靠名人效应采用事件炒作的方式，提高项目的市场关注度，极大地节约推广成本;营销策略——以目的性投资客户为主，突破常规策略，采用一次性推出和拍卖销售，商业与办公、公寓产品搭配销售;市场定位——迎合客户的细分市场需求，打造舒适享受型大户型公寓和以投资为购买目的的商务、商业产品;营销手段——针对不同的客户群体采用差异化的宣传渠道和推售方式，进行对位研究。;客户研究——客户分析和实战营销相结合，步步为营，为产品的快速去化创造可能。;考察二：ＳＯＨＯ现代城;项目地址;整体规划——瞄准迅速崛起的中小型企业，推出居住和工作空间混合的多功能产品，1998年4月起20个月销售总销售额40亿元;A\D座为10万平米的SOHO公寓，B /C座为4万平米的写字楼。绿色生态建筑设计，每隔四层一个空中庭院，面朝南，作为四层住户的公共交流场所，将四合院带到高楼上。;SOHO现代城艺术馆—— 基于项目的客户市场定位，辅以中国式的艺术作品，阐述不同于传统艺术对哲学、社会学的思考，以求与目标群体达成精神和价值观的共鸣。;;;立体停车位—— 在社区门口设置五层立体停车位，停车位一层临路与内部设计成商铺对外出租，充分利用价值。;写字楼平层图;考察三：建外ＳＯＨＯ;;;项目规划——该项目由20栋塔楼、4栋商业别墅，l6条小街组成，是集办公楼、酒店式公寓、商业于一体的混合功能的开放式场所，整体设计遵循无中心、多层次的生活居住理念，建筑布局采取小街道、大建筑的空间原则 。;建筑风格——该项目采用现代时尚的建筑风格，极具现代感的外立面设计和建材，凸现了时代气息，彰显时尚之感，并与周边建筑银泰中心、国贸中心形成呼应，已成为北京现代城市形象和CBD代表。;产品设计——内外通体大胆采用白色，通体透明展示出简洁明快的现代主义风格，个性有余而贵气不足;商业分析——该项目商业为开放式布局形式，内部商业增强商业的规模性和体验感，沿街商业与内街相结合，使街道贯穿在建筑之中，社区中设置独立商业别墅体，但导入人流不足造成后期商业部分空置。;写字楼分析——标准纯写字楼仅两栋，分布在项目东侧临三环路，空间相对独立，保证了物业交通与昭示性；该项目办公空间布局开阔，可分可合，以满足不同公司的个性化办公需求，为办公需求带来更多的选择空间。;公寓分析——该项目公寓体量占总建面积50%以上，办公居住都可，不仅仅是办公室，甚至可以一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以一个幼儿园，空间组合灵活、丰富，满足客户多种个性化需求。 ;采光车库——地下车库与地面在楼体结合处进行镂空，采用楼梯相连，可直接到达地下一层车库，且车库采光通风效果好，较好位置地下一层设置商铺，并种植大型乔木进行绿化。 ;;;;;考察四： SOHO尚都;项目地址;;;楼层; 销售型物业，售价高，产权分散； 长480米的室内步行商业，420余个小面