青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位_[全文].docVIP

青岛百通伟东商业项目 发展战略与整体定位 项目概况：总用地面积133/a.5公顷，建面28.3万平米，由两个项目公司分开开发 项目位于青岛第二大商圈——李村商圈 本项目由三地块组成，法院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发 开发顺序为 （1）——（2）——（3） 目前法院地块挂牌，设计院出初步方案 法院一期地块：占地1.2公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面4.8万平米；百通单独开发，预计07年上半年动工，有客户想整体购买 面粉厂一期地块：占地2.07公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面8.28万平米；百通单独开发，预计07年下半年动工，返还利客来 1 2 3 夏庄路七号地块：占地10.15公顷，容积率为1.5，建面15.23万平米；由百通＆伟东组建的项目公司开发，预计08年动工 项目限制性条件 政府 公建化立面，有一定的标志性 规避土地增值税：当期利润率不要太高 酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有 法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中 商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。 项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块 地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期 每块地都单独核算 百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体 顾虑商业的经营管理风险 百通伟东要求 客户目标分解 总体目标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化 目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化 核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险 思维导图 商业体量？ 体量布局？ 符合需求？ 体量实现？ 风险规避？ 决定商业体量的关键因素 KPI体系 区域位置 交通体系 城市规划 人口状况 处于城市的发展方向上，不会被边缘化 属于城市重点发展区域 良好经济运行状况和积极发展前景 接近购买力，位于消费中心 处于居住的几何中心，保证有广阔腹地 有较强地消费能力 大规模人口聚集，且有一定增长空间 便利的停车系统 强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力 竞争关系 地块条件 有较强的市场竞争力 地块大小能满足开发需求 我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值 李村商圈核心商业区“绝版”地块，总占地13.5公顷，建面28.3万平米 青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈 1 2 3 4 5 6 1 中山路商圈 2 3 4 台东商圈 香港中路商圈 李村商圈 5 城阳商业中心 6 黄岛商业中心 北方国贸 利客来 崂山百货 以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核心商业区，堪称“绝版” 核心商业区 宝龙项目 三星 地块条件 从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈 从人流量来看，台东商圈远远超出其他几个，是无可争议的青岛第一商圈。 中山路无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。 从提袋率来看香港中路是属于目的性消费最强的商圈。 从人流量来看向阳路属于青岛的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。 从超市的人均客单价来看，香港中路的消费能力远远超出其他商圈 虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费最弱 中山路肯德基/麦当劳上座率最低，消费人群很有限 向阳路人均客单价较高，目的性消费较 项目初步界定： 我们将从“城市—区位—人口—交通”四个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值 青岛第二大商圈核心区大规模“绝版”地块 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待 初步界定 半岛城市群将会成为中国区域经济的第四级，而青岛处于龙头城市地位 青岛 济南 半岛城市群包括八大城市: 青岛、济南、烟台、威海、日照、潍坊、淄博、东营 半岛城市群实施以韩日为主要方向的经济国际化战略，构筑半岛城市群面向韩日的“跨国城市走廊”。与济南相比，青岛的地理位置、城市功能以及经济总量决定了其必然成为城市群的龙头城市。 烟台 威海 淄博 潍坊 东营 日照 “十一五”规划提出未来我国区域间的竞争以都市圈为基础的区域间的整体竞争。中国将出现长三角、珠三角、京津冀、胶东半岛、沈（阳）大（连）、武汉、渝蓉等七大城市圈 京津冀 长三角 珠三角 半岛 城 市 区 位 人 口 交 通 半岛城市群与我国其他三大城市群相比还