某地产椰风半岛营销推广执行细案.pptxVIP

献给城市中心的好房子保利·椰风半岛营销推广执行细案广州保利地产代理有限公司二零一一年三月目 录NO.1 竞争环境分析NO.2项目分析NO.3营销推广目标及策略NO.4营销推广执行N0.1竞争环境分析冉南版块——人居版块新典范。已经成熟的商业配套，加之该板块便利、合理的道路规划，成就了冉南的人居典范。 新牌坊版块——全新的中央政务区。多家市级机关单位的先后入驻，集中办公，该区域已形成一个全新的中央政务区。金岛版块——早期高档住宅区各项配套成熟，但区域近十年未有品质项目上市，周边建筑破旧，形象较差 。大石坝版块——与鸿恩寺公园相邻，是未来的中高档居住区。四家知名开发商强势入驻，大石坝片区将全面改造，形成中高档居住区。从版块竞争来看：首先，项目所处版块位于大江北区域的中心位置，地段价值突出，尤其在“李家花园隧道改造之后，（金岛版块）将与观音桥实现大融合。”其次，金岛版块是早期的高档住宅区，如今的区域形象虽不如相邻的三大新兴板块，但存在大量的换房需求。在售项目 总体量（万方） 均价（元/㎡） 在售户型面积（㎡） 容积率 11年货量（万方） 首次开盘 思缘宜家 2.3770031-79 4.5 0.510-9-30 锦江郦城178200 57-67 710 10-8-15从竞争对手来看，金岛版块目前尚无一线开发商进驻，在售项目质素较差，本案是金岛版块近十年来惟一的高端住宅项目。在售项目 总体量（万方） 均价（元/㎡） 在售户型面积（㎡） 容积率 11年货量（万方） 首次开盘 财信城市国际 30 8900 29-3449-111 4.79 7 09-6-28 长安锦绣城 66 12000900032-167 3.49 1008-12-6 北城国际中心 43 8500 34-85 4.69 7 09-5-9 中渝国宾城 549500 69-121 3.8 610-9-19 但相邻版块大盘云集，且11年放量充足。新牌坊版块，11年有约30万的放量，主力户型在60-120之间，预计均价9000-10000元/㎡。在售项目 总体量（万方） 均价（元/㎡） 在售户型面积（㎡） 容积率 11年货量（万方） 首次开盘 保利香904.29（一期）10-30龙湖·源著94 预计8500高层预计65-1204.2811年4月份中华·两江春城（云南城投）84预计8500别墅、洋房、高层、写字楼2.4 511年9月份兴茂盛世北辰 25 830068-114 3 4 08-1-19 冉南版块，11年约有26万方的放量，高层户型在70-110之间，预计均价8300-9100元/㎡。项 目总体量（万方） 均价（元/㎡） 户型面积（㎡） 容积率11年货量（万方） 首次开盘 华润中央公园608500 35-1103.5610-11-20首创鸿恩国1183.7910-9-10东原D7区101880035-794.31210-9-18绿地新都会10预计760060-904310-12-10大石坝版块，11年约有30万方的放量，户型主力为40-80㎡，与本案产品线基本重合，预计均价8400-9300元/㎡。小结1、 项目所处版块位于大江北中心区域，地段价值极为突出。2、 项目周边品质大盘云集，且产品线与本案基本重叠，预计11年放量可达到90万方左右，市场竞争压力较大。N0.2项目分析2.5公里观音桥4.5公里7公里解放碑8公里沙坪坝南坪 项目位于城市中心地段，紧邻核心商圈，公共交通网络发达。动步公园电子科技职业学院金岛医院松树桥中学龙都医院加州医院大龙山公园都市俪人医院武陵路商务区SM广场中百超市渝北区第二医院聚信建材沃尔玛龙山中学百安居党校龙溪建材市场花卉园花园村小学航天职大电子技术职业学院重庆化工职工大学鸿恩寺公园石门公园1公里 生活圈 项目拥有一个集北城都市资源之大成的生活配套。2公里 生活圈 占地面积：16300㎡ 总建筑面积：101446.75㎡ 住宅建面：71391.74 ㎡ 商业建面：5485.75 ㎡ 总户数：808 容积率：4.74 绿地率：30%建筑密度：35% 停车位：472个N小区入口聚信广场金岛由4栋31F、30F、29F、25F高层，自西向东顺势排布，临街为5500㎡商业。项目北面紧邻“花园新村”公交站，昭示性强。户型结构面积阳台户数占比两房两厅单卫带入户6210.35974% 两房两厅单卫带三阳台6610.5118两房两厅单卫带院馆6911.4594217011.7667212.36674129112 三房两厅双卫带入户90 1511226% 三房两厅双卫带院馆8213.6118合计62-9017%808100% 项目户型配比为七成两房，三成三房。户型设计方正实用，“阳台”面积较大，均