成都区域别墅营销全案.pptxVIP

别墅营销全案报告框架1、项目目标2、大势研判3、市场分析4、客户定位5、项目定位6、营销执行策略目标目标一：目标二：目标三：西报告框架1、项目目标2、大势研判3、市场分析4、客户定位5、项目定位6、营销执行策略09年主城区所有用地成交量明显回升，达到4647亩，开发商表现出极高的拿地热情。一级市场主城区： 09年主城区成交所有用地共计4647亩，与08年成交2908亩相比，同比上升59.8%，成交量回升明显，与 07年市场相比，下降25%。 09年主城区住宅用地成交2910亩，与08年成交792亩相比，同比有明显上升，上升幅度达267%。09年主城区抢地热潮在下半年全面爆发，住宅用地下半年成交量占全年总成交量比重高达95%.一级市场 2009年主城区上半年成交土地918亩，随着楼市的快速回温，开发商在下半年表现出了更多的热情，下半年共成交土地3728亩，占全年成交的80%，其中以12月表现最为活跃，共成交1185亩，占全年所有成交的25%。 2009年主城区住宅用地成交几乎都集中在下半年，下半年共计成交2755亩，占全年成交量的比率高达95%。12月住宅用地共成交土地945亩，占全年所有成交的34% 。09年主城区土地成交价格较08年成倍提升，住宅用地成交均价达到689万/亩，位于高位。一级市场 09年所有用地成交价格为532万/亩，同比上升149%，与07年成交价格876万/亩相比，下降39.3%,整体价格处于较高的水平。 09年住宅用地成交价格为689万/亩，仅比07年下降18.3%，开发商拿地热情充分体现，和08年成交价格366万/亩相比，同比上升88%，土地价格快速上涨。一级市场09年下半年住宅类用地成交价格均位于较高的水平。 2009年所有用地成交价格在7月份达到高峰，为1493万元/亩，之后土地放量加大，成交价格趋稳。 2009年下半年住宅用地月度成交价格普遍位于高位，12月住宅用地成交集中，成交价格为全年最高。09年主城区土地成交量价齐升，在年底达到成交高峰，各大央企大力拿地，全面布局，将引领2010年成都市场的发展。一级市场总结 2009年主城区土地市场突破了08年的萎靡行情，总体表现活跃，土地成交量明显回升，价格持续攀高，总体表现出三大特点：量价齐升：土地成交量及成交价格同比分别上升59.8%和149%，在市场迅速回暖的情况下，开发商拿地热情被充分激发。年底土地市场尤为火爆：09年下半年市场放量扩大，各大开发商以饱满的热情大力拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以11、12月表现最为活跃，成交土地多达2100亩，占比达到45%。 品牌开发商集中爆发年：品牌开发商出手“阔绰”，以华润、中海、中粮四大央企为首，频频出手拿地，仅四大央企拿地面积就占总成交面积的1/3。各大品牌开发商在成都全面布局，必定引领2010年商品房市场的发展。二级市场2009年主城区商品房整体供不应求，成交量增长明显，达到1609.5万方，年末供销比下降到仅0.5。主城区：商品房 2009年主城区商品房供应量不及07、08年，但成交量有十分明显的增长，09年共成交商品房1609.5万方，比08年545.8万方，增长了195%，与07年成交1138万方，市场较好的时期相比，也有42%的增长。2009年也是近三年来，市场第一次呈现整体供不应求的状态。 2009年，商品房供销比均达到了1以下的水平，在第四季度，销售量达到了三年的最高点，高达567万方，使供销比也实现了三年最低，仅0.5.二级市场商品房存量消化明显，08年囤积大量存量仍需消化周期。 2009年商品房存量为926万方，较08年的1359万方下降了32%，但由于08年市场萧条，积压了大量的存量，在09年市场迅速回暖，大卖的情况下，仍然没能消化存量到07年的水平，较07年532万方，仍保持了74%的增长。 2009年全年，商品房存量保持持续的下降状态，第三季度到第四季度有一个较大幅度的减少，由1167万方减少到926万方，下降21%.二级市场09年商品房价格持续上升，维持较高水平，09年第四季度达到6556元/平方米，市场呈现量价齐升的状态。 2009年商品房价格为6078元/平方米，较07年5597元/平方米，上升了8.6%，较08年6252元/平方米，下降2.8%. 2009年以来，房价呈现持续的上升，由第一季度的5509元/平方米上升到第四季度的6556元/平方米，上涨19%，同时在四季度达到了三年的价格高位。二级市场09住宅市场供不应求表现明显，销售量为1454.6万方，其中第四季度销售表现尤为活跃。主城区 ：商品住宅 07、08、09三年主城区住宅的供应量保持23.3%、12%的下降幅度，2009年住宅供应为877万方。2009年销售1455万方，较08年497万方，上升193