某中央街区投标书.pptxVIP

Super City (重庆) 天 晟 不 动 产谨呈：重庆市千叶房地产开发有限公司二郎千叶·中央街区投标书重庆天晟渝都房地产顾问有限公司2011年6月11日 目标和背景分析 1.1项目概况 1.2目标和研究分析2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场2.4写字楼市场核心问题价值主张1.1客户分析1.2客户定位1.3项目定位1.1案例借鉴营销主张 1.2营销策略及思路 1.3价格推售天晟保障5.1业绩5.2团队5.3管理5.4商务空中会所项目规划小户型、纯商业综合体项目，拥有个性化的功能配套和良好的社区环境 项目属性关键词：CBD延伸区金融、商业延伸区纯商业开放式公寓户型空间灵活转换 项目属性定位： 城市核心 边缘、个性空间 、远景价值看好的 公寓我们目标：价格：精装修均价11000/㎡；速度：2011年10月份开盘，总销售面积61036.34㎡，当年完成销售61036.34 ㎡ 。目标 目标解析： 从销售价格分析，片区内售价最高的精装小户型11000/㎡（50平方米以下） 从销售量来分析，2011年同类产品开盘最好销量约为9000㎡，销售速度约为 3000㎡/月。 思考： 目前处于什么样的整体市场形势下？ 目标售价在市场上面临怎样的竞争态势？ 目标销售速度处于怎样的竞争地位？ 竞争项目客户分析－支撑本项目价格和销售速度？背景分析。2.1宏观背景2.2重庆市场2.3公寓市场1 市场概述 所谓政策不痛不痒，银行调控伤筋动骨！? 每月一次的存款准备金上调，依旧准时……? 银监会允许各家首套房提高首付比例……? 银根紧缩、限制贷款、排队放款…..?? 市场混战，弱肉强食，“剩”者为王? 开发商折扣清盘，加紧冲刺回款力度……? 购房者唯恐掉队，谨慎选择性猛追，企业品质与口碑效益凸显……中小开发企业面临生存压力。 宏观政策央行决定5月18日起上调存款准备金率0.5个百分点 从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行最近一次上调准备金率是在2011年4月21日，本次是央行今年内第五次宣布上调存款准备金率。此次调整之后，大型商业银行的存款准备金率达到21%，再创新高。中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。天晟观点： 存款准备金上调将直接影响房贷的发放, 再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3,700多亿元，此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性，进一步足额充分回笼5月到期的5000亿元央票。这对于房地产发展将是具有重要意义。?商品房未“一套一标”每套将罚款5000元 据国家发展和改革委员会12日公布的通知，房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。 发展改革委表示，房地产开发企业违反有关价格法规，情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。天晟观点： 实行“一房一价”能使消费者在购房过程中获得更充分的信息，提高透明度，减少被蒙骗的机率，利于房地产市场的规范化运营，遏制开发商的“坐地起价”行为，但在控制房价方面意义不大，甚至有人对其可操作性产生质疑。　　 “一房一价”对于二手房市场来说操作难度更大，即使监管、执行到位，也对房价和二手房市场格局没有太大实质性的改善。细则中规定，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用。但实际上，二手房的成交价格都是买卖双方经过讨价还价议定的，成交价格必然与挂牌价格不同，而且业主在挂牌的过程中也可以根据市场和自身状况改变报价。 宏观经济2011年4月CPI涨幅5.3% 通胀压力仍在继续 国家统计局公布的4月CPI 同比上涨5.3%，数据显示，CPI同比较上月下降0.1%，但环比仍然在上涨，通胀仍然在顶部运行。 一些乐观者认为，CPI增长态势是见顶回落，后续政策和经济增速可以高枕无忧。而悲观者认为，通胀压力仍在持续，并且担忧进一步的紧缩政策增大经济下行的风险。天晟观点： 虽然4月数据显示食品价格降声一片，而且夏秋季节到来蔬菜、粮食等食品价格将继续回落，但是非食品价格继续超常规增长成为悲观者的主要担忧。 CPI5.3%的同比增幅依然处于2008年7月以来，也是今年以来的第二高位，说明短期内通胀压力依然持续。一季度我市GDP同比增长16.3% 4月29日,市统计局消息称一季度，全市经济延续去年发展势头，保持高位运行，一季度，全市实现地区生产总值（GDP）2061.11亿元，