深圳观澜a9090137 a9090138地块市场分析.pptVIP

（2）客户发展趋势分析 本体客户 趋势分析 私企业主、高级公务员为观澜主力购房人群，经济实力最强，购买力有逐步提升的趋势，需求产品以大户型为主 1 企业中高层管理者为观澜主力购房人群，购买力有逐步提升的趋势，随着家庭结构的完善，住房需求面积有逐步向大面积产品升级的趋势 外来客户 趋势分析 龙华客户为观澜主力外来客户，但总体数量较少，随着观澜新区的发展及价格优势未来此类客户群有扩大的趋势，收入有逐步提高的趋势 2 目前片区内港台客户数量较少，主要为高尔夫产业客户，随着观澜产业及城市发展的逐步成熟这部分客户的数量将会增多 未来随着交通的完善将会吸引一部分关内白领客户，但短期内暂不会有关内客户进入观澜 观澜市场上的主力客户(购买力较强的客户)群为本地私企业主、高级公务员、企业中高层管理者，少量龙华及港台客户 客户分析小结 主力客户群需求户型主要以大户型为主，总价承受力在100－200万之间 一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下一般客户主要需求小2房、3房，总价承受力有限，80万以下 一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结 A909-0137 A909-0138地块市场分析 观澜老中心区南区 观澜新中心区 横坑水库 110KV高压走廊宽30米 招商 城建 和黄 地块现状：土坡 优势 区域优势 1. 临近观澜老中心及新中心区 2. 靠近梅观高速，交通相对便利 3. 处于横坑水库旁边，生态资源较好 4.品牌发展商云集，未来的高档住宅片区 项目优势 1. 不受90/70限制（招商地块90平米以下95%；和黄地块90平米以下70% ） 2. 与其他三个地块相比，距离横坑水库最近 3.地块附近无杂乱景观 劣势 区域劣势 1. 观澜市场相对封闭，不够成熟自建房集资房较多 2. 劳动密集型产业较多，高端客户资源相对较少 3.区域不成熟，配套较少 项目劣势 1. 限高24米，高度低于其他三个地块 2. A909-0138北侧现状为土坡，用途不明 3.110KV高压走廊，宽30米，可能会对本地块产生一定影响 4. 商业设施不齐全，生活相对不变 5.临近梅观高速，A909-0137噪音较大 一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结 A909-0137 A909-0138地块市场分析 一、 区域市场发展 二 、区域房地产市场发展 三、客户分析 四、SWOT分析 五、市场分析小结 1. 区域价值分析 2.产业发展 3. 配套设施 4.交通规划 5.生态资源 A909-0137 A909-0138地块市场分析 1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为119.5平方公里。 2、功能定位为市中心区的配套综合服务区，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。 未来观澜区域的生活环境将彻底转变。 龙华 坂雪岗 观澜 区域价值 中部综合组团 key point: 综合服务区 客运枢纽 A城市综合服务功能区 为观澜街道提供服务的集居住生活、行政 办公和娱乐消费于一体的综合功能区。 B市属高新技术产业集聚区 B-1富士康为核心计算机产业基地 哈飞汽车为核心汽车制造基地 B-2富士施乐为核心的仪表仪器 和记黄埔为核心的物流功能区 C产业改造与提升区 厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合 D特色产业聚集区 依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧 工业区整体改造，发展体育文化产业 E依托生态资源的休闲度假娱乐区 观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊 野公园和生态保护区 观澜五大功能区 位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。 A C E-2 E-3 B-1 B-2 D E-4 E-1 城市综合服务 观澜郊野公园 观澜高尔夫球会 茜坑郊野公园 生态保护区 区域价值 功能定位 地均生产总值偏低 2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公 里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平 用地构成以工业为主 居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业 配套产业和第三产业用地明显不足 城市化落后于工业化特征明显 观澜土地利用现状 集中工业用地，提高地均生产总值 集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建 设用地地均产